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  • 분양형 호텔 투자의 위기와 전망 그리고 올바른 투자전략
    <기획연재칼럼> 100세 시대 자산관리 노하우 (4)   분양형 호텔 투자의 위기와 전망 그리고 올바른 투자전략   지난 칼럼에서 소개한 ‘생활숙박시설’에 관한 질문이 많아, 이번에는 더 큰 개념인 ‘분양형 호텔’의 정의와 현황, 향후 전망에 대해 다루어 보겠습니다.   분양형 호텔이란 투자자가 호텔 객실의 소유권을 개별적으로 분양받아 전문 호텔운영사와 위탁운영 계약을 체결하고, 호텔 운영 수익을 배분받는 방식의 수익형 부동산입니다. 객실의 용도는 취사가 가능한 ‘생활숙박시설’과 취사가 불가능한 ‘일반숙박시설’로 구분됩니다.   분양형 호텔 투자의 위기   용도의 불명확성과 법적 분쟁 - 2020년 정부의 부동산 규제 강화와 COVID-19 팬데믹의 영향으로 아파트 가격이 급등하면서, 일부 생활숙박시설이 대체 주거시설로 주목받았습니다. 그러나 용도와 법적 기준이 명확하지 않아 주거용으로 홍보된 시설이 많았으며, 정부가 주거용도 사용을 금지하면서 투자자와분양 업체 간 법적 분쟁이 빈번히 발생했습니다.   과장 및 허위 광고 - 분양형 호텔은 관광객 수요가 충분한 입지와 신뢰할 수 있는 위탁운영사의 안정적인 운영 능력이 필수입니다. 그러나 많은 호텔들이 초기 분양 단계에서 과장된 수익률을 제시했고, 실제 운영 과정에서 이를 충족하지 못하면서 투자자들이 큰 손해를 보는 경우가 많았습니다. 운영사가 파산하거나 운영사가 여러 개로 나뉘는 사례도 빈번히 발생했습니다.   숙박업 미신고 영업 - 숙박업 영업은 최소 30개의 객실 확보와 신고 절차가 필수지만, 조건을 충족하지 못한 투자자들이 에어비앤비 등 공유숙박 플랫폼을 통한 불법 운영을 선택하기도 했습니다. 하지만 팬데믹으로 인한 운영난과 올해부터 시작된 정부의 강력한 단속으로 인해 이러한 운영이 사실상 불가능해졌습니다.   분양형 호텔의 향후 전망과 해결책   정부는 숙박업 미신고 시설에 대해 이행강제금을 부과하고 있으나, 올해 9월까지 숙박업 신고 또는 오피스텔 전환을 신청한 경우에는 유예기간을 부여했습니다. 이에분양형 호텔 시장은 다음과 같은 형태로 변화할 전망입니다.   오피스텔로의 용도 전환 - 정부가 용도 변경의 일부 규제를 완화했으나, 여전히 소유자 전원동의, 복도 및 주차장 기준 충족, 지구단위계획 변경 등의 현실적 난관이 많이 남아 있습니다.   신규 숙박업 신고 - 용도 전환에 실패하여 숙박업 신고 및 숙박업을 통한 수익화는 객실 30개 이상 확보와 로비 및 편의시설 등 호텔 운영 조건을 충족해야 하므로 상당수의 호텔이 현실적인 문제를 해결하지 못하고 어려움에 처할 가능성이 높습니다.   당초 호텔로 설계되어 운영되고 있는 호텔 - 당초 호텔을 목적으로 설계 및 시공이 이루어져 이미 운영 중인 시설들이 향후 큰 수혜를 받을 것으로 예상됩니다. 현 법령의 변경 및 정부의 지침사항에 위배되지 않으며 특히 불법 숙박 플랫폼의 단속 강화, 관광 산업 회복으로 인한 국내외 숙박 수요 증가로 경쟁력 및 수익성이 증대될 것으로 예측됩니다. 현재 수익성이 확보된 물건들로부터 거래가 활발히 이뤄지고 있습니다.   분양형 호텔 투자 시 체크리스트로는 첫째, 충분한 수요가 발생하는 입지에 위치하고 있는가? 둘째, 호텔을 위한 설계 및 시공이 이루어졌는가? 셋째, 글로벌 호텔 체인 등 안정적인 운영 노하우를 확보했는가? 넷째, 안정적인 수익이 확보되는가? 또 그 근거를 명확하게 제시할 수 있는가? 다섯째, 분양 업체는 믿을 만한 곳인가? 입니다.    기회는 언제나 위기에서 찾아옵니다. 자산의 가격이 정보와 이해의 부족으로 왜곡되었을 때 전문가는 확신을 가지고 투자합니다. 현재 분양형 호텔은 수익형 부동산 시장에서 수익성과 자산 가치 상승의 측면에서 리스크 대비 안정적인 위치에 있습니다. 현재의 위기상황에서 신중하고 올바른 정보를 바탕으로 현명한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.    김훈범 ㈜제이앤파트너스 전무이사  
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    2025-03-27
  • 100세 시대 자산관리 노하우
    기대 수명은 우리가 예상하는 것보다 빨리 늘어가고 은퇴 후 노후에 대해서는 아직까지 준비가 잘 되고 있지 않은 게 현재를 살아가는 40~60대의 현실입니다. 인천공항뉴스에서는 이번호부터 제이앤파트너스에서 활동중인 자산관리전문가 김훈범 국제변호사의 노후대비에 대한 칼럼을 연재합니다.   김훈범 국제변호사는 지난 30년간 미국과 한국에서 M&A 및 투자 전문 변호사로 부동산, IT, 바이오, 항공, 자원개발, 호텔리조트 개발 등 다양한 산업 분야에서 활동을 해왔습니다. 다양한 분야에 걸친 노하우를 바탕으로 누구나 생각할 수 있지만 그러나 바로 떠오르지 않는 안정적인 노후 준비를 하는 많은 방법 중 몇 가지를 제시할 계획입니다.   글을 연재하는 김훈범 국제변호사는 한국외대, 드렉슬대학, 와이드너 법대, 하버드 대학 도시마스터플래닝학과를 거쳐 미국 변호사 자격을 보유하고 Pan Pacific Airlines 부회장, 한진P&C 상무이사, 리드컴파스 인베스트먼트의 바이오 투자벤쳐 투자 고문위원을 역임했고, ADG International Group에서는 대표 파트너를 맡았으며, 제주도청 투자자문위원, 법무법인 미르 등에서 활동을 해왔습니다. (편집자 주)   은퇴를 앞둔 40~50대의 고민. 노후자금을 어떻게 마련해야 할까? 은퇴 후 치킨 프랜차이즈를 창업 하시렵니까? - 100세 시대 안정적으로 노후 자금을 확보하려면   “100세 시대의 노후자금은 얼마나 필요할까요?” 이 질문은 이제 은퇴를 준비하는 40대 후반에서 50대 후반의 많은 이들이 스스로에게 던지는 숙제입니다. 통계청 자료에 따르면, 50대 가구의 평균 순자산은 5억 1100만원, 이 중 부동산을 제외한 가용 순금융자산은 겨우 8,400만원에 불과합니다. 이는 노후자금을 몇억 원 모아도 불안한 현실을 보여줍니다.   안타깝게도 은퇴를 고려할 때 잘못된 착각에 빠져 잘못된 준비를 하는 경우가 많습니다. 첫 번째 착각은 평균 수명에 기반한 자신의 기대 수명을 과소평가하는 것입니다. 의료기술의 발전으로 이제 4~50대는 100세를 염두에 두고 준비해야 합니다. 두 번째 착각은 죽음이 갑자기 찾아온다는 생각입니다. 사실, 우리는 예상보다 오래 살며, 그에 따라 의료비와 간병비도 증가하게 됩니다. 세번째 가장 심한 착각은 자식이 노후대책이 될 것이라는 막연한 기대입니다. 이제 성인 자녀들이 부모의 경제적 부담이 되는 시대가 도래했습니다.   그럼 어떻게 노후 자금을 준비해야 할까요?! 공무원을 예로 들어보면, 은퇴 후 평균적으로 월 250~280만 원의 연금을 수령하고, 퇴직금은 평균 3,000만원에서 1억 원 사이를 수령합니다. 비슷한 생활 수준을 유지하려면 퇴직 직전 월급이 500만 원이라면, 약 70%인 350만 원의 불로소득이 필요합니다. 하지만 이때 부족한 100만 원 가량의 월 수익을 어떻게 마련할 것인지 고민하게 됩니다.   이러한 고민 끝에 많은 은퇴자들이 치킨집과 같은 프랜차이즈 창업으로 나아가지만, 현실은 냉혹합니다. 프랜차이즈 치킨집 창업 후 첫 1년 안에 폐업할 확률은 약 50%에 달하며, 2~3년 차에는 그 확률이 70%로 증가합니다. 초기 비용 부담과 치열한 경쟁이 주요 원인입니다. 결국, 3년 이상 운영에 성공하는 치킨집은 극히 드뭅니다. 100개의 치킨집 중 3개만이 생존하는 현실에서, 투자자의 안일한 마음은 큰 화를 부를 수 있습니다.   그렇다면 더 나은 선택은 무엇일까요? ‘부자아빠, 가난한 아빠’의 저자 로버트 기요사키는 “내가 놀고, 쉬고, 자고 있을 때도 자동으로 돈이 벌어지는 수익형 자산”의 중요성을 강조합니다. 작은 액수라도 안정적인 월 고정 수입이 불안정하게 큰 액수로 들어오는 것보다 훨씬 더 강력한 힘을 발휘할 것입니다.   결국 재테크를 통해 자산을 불리고, 금, 주식, 부동산, 펀드, 예금 등 다양한 투자 수단을 활용해야 합니다. 투자 목표와 기간, 위험 감수 수준, 분산 투자, 장기 투자를 고려하는 것이 필수적입니다.   결론적으로, 은퇴 후 노후 자금을 운용할 때는 신중하고 현명한 자산 운용이 필요합니다. 치킨집 창업 같은 높은 실패 확률을 감안할 때, 더 안전하고 예측 가능한 투자 대안을 선택하는 것이 바람직합니다. 다른 방법도 병행하는 분산투자가 필요하지만 앞으로 몇 차례의 기고를 통해 수익형 부동산을 통한 노후 자산 운용에 대해 안내드릴 예정입니다. 안정성과 수익성을 모두 고려한 체계적인 자산 운용 계획으로, 여러분의 노후를 편안하게 준비하시길 바랍니다. 김훈범 ㈜제이앤파트너스 전무이사 
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    • 자산관리칼럼
    2025-02-12

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    분양형 호텔 투자의 위기와 전망 그리고 올바른 투자전략
    <기획연재칼럼> 100세 시대 자산관리 노하우 (4)   분양형 호텔 투자의 위기와 전망 그리고 올바른 투자전략   지난 칼럼에서 소개한 ‘생활숙박시설’에 관한 질문이 많아, 이번에는 더 큰 개념인 ‘분양형 호텔’의 정의와 현황, 향후 전망에 대해 다루어 보겠습니다.   분양형 호텔이란 투자자가 호텔 객실의 소유권을 개별적으로 분양받아 전문 호텔운영사와 위탁운영 계약을 체결하고, 호텔 운영 수익을 배분받는 방식의 수익형 부동산입니다. 객실의 용도는 취사가 가능한 ‘생활숙박시설’과 취사가 불가능한 ‘일반숙박시설’로 구분됩니다.   분양형 호텔 투자의 위기   용도의 불명확성과 법적 분쟁 - 2020년 정부의 부동산 규제 강화와 COVID-19 팬데믹의 영향으로 아파트 가격이 급등하면서, 일부 생활숙박시설이 대체 주거시설로 주목받았습니다. 그러나 용도와 법적 기준이 명확하지 않아 주거용으로 홍보된 시설이 많았으며, 정부가 주거용도 사용을 금지하면서 투자자와분양 업체 간 법적 분쟁이 빈번히 발생했습니다.   과장 및 허위 광고 - 분양형 호텔은 관광객 수요가 충분한 입지와 신뢰할 수 있는 위탁운영사의 안정적인 운영 능력이 필수입니다. 그러나 많은 호텔들이 초기 분양 단계에서 과장된 수익률을 제시했고, 실제 운영 과정에서 이를 충족하지 못하면서 투자자들이 큰 손해를 보는 경우가 많았습니다. 운영사가 파산하거나 운영사가 여러 개로 나뉘는 사례도 빈번히 발생했습니다.   숙박업 미신고 영업 - 숙박업 영업은 최소 30개의 객실 확보와 신고 절차가 필수지만, 조건을 충족하지 못한 투자자들이 에어비앤비 등 공유숙박 플랫폼을 통한 불법 운영을 선택하기도 했습니다. 하지만 팬데믹으로 인한 운영난과 올해부터 시작된 정부의 강력한 단속으로 인해 이러한 운영이 사실상 불가능해졌습니다.   분양형 호텔의 향후 전망과 해결책   정부는 숙박업 미신고 시설에 대해 이행강제금을 부과하고 있으나, 올해 9월까지 숙박업 신고 또는 오피스텔 전환을 신청한 경우에는 유예기간을 부여했습니다. 이에분양형 호텔 시장은 다음과 같은 형태로 변화할 전망입니다.   오피스텔로의 용도 전환 - 정부가 용도 변경의 일부 규제를 완화했으나, 여전히 소유자 전원동의, 복도 및 주차장 기준 충족, 지구단위계획 변경 등의 현실적 난관이 많이 남아 있습니다.   신규 숙박업 신고 - 용도 전환에 실패하여 숙박업 신고 및 숙박업을 통한 수익화는 객실 30개 이상 확보와 로비 및 편의시설 등 호텔 운영 조건을 충족해야 하므로 상당수의 호텔이 현실적인 문제를 해결하지 못하고 어려움에 처할 가능성이 높습니다.   당초 호텔로 설계되어 운영되고 있는 호텔 - 당초 호텔을 목적으로 설계 및 시공이 이루어져 이미 운영 중인 시설들이 향후 큰 수혜를 받을 것으로 예상됩니다. 현 법령의 변경 및 정부의 지침사항에 위배되지 않으며 특히 불법 숙박 플랫폼의 단속 강화, 관광 산업 회복으로 인한 국내외 숙박 수요 증가로 경쟁력 및 수익성이 증대될 것으로 예측됩니다. 현재 수익성이 확보된 물건들로부터 거래가 활발히 이뤄지고 있습니다.   분양형 호텔 투자 시 체크리스트로는 첫째, 충분한 수요가 발생하는 입지에 위치하고 있는가? 둘째, 호텔을 위한 설계 및 시공이 이루어졌는가? 셋째, 글로벌 호텔 체인 등 안정적인 운영 노하우를 확보했는가? 넷째, 안정적인 수익이 확보되는가? 또 그 근거를 명확하게 제시할 수 있는가? 다섯째, 분양 업체는 믿을 만한 곳인가? 입니다.    기회는 언제나 위기에서 찾아옵니다. 자산의 가격이 정보와 이해의 부족으로 왜곡되었을 때 전문가는 확신을 가지고 투자합니다. 현재 분양형 호텔은 수익형 부동산 시장에서 수익성과 자산 가치 상승의 측면에서 리스크 대비 안정적인 위치에 있습니다. 현재의 위기상황에서 신중하고 올바른 정보를 바탕으로 현명한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.    김훈범 ㈜제이앤파트너스 전무이사  
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    2025-03-27
  • 기획연재칼럼> 100세 시대 자산관리 노하우 (3)
    최근 수익형 부동산 시장에서 주목받고 있는 생활형 숙박시설은 주거와 호텔의 결합을 통해 새로운 투자 기회를 제공하고 있다. 사진은 운서역 앞에서 2017년 운영을 시작한 하워드존슨&데이즈스위트 호텔 인천에어포트.   수익형 부동산을 통한 노후 자산 운용의 새로운 길 - 생활형 숙박시설의 가능성과 도전 이번 편에서는 주거용, 상업용, 리츠, 쉐어하우스 등의 장단점이 결합된 수익형 부동산인 생활형 숙박시설에 대해 설명하고, 실제 예를 들어 드리려고 합니다.    최근 수익형 부동산 시장에서 주목받고 있는 생활형 숙박시설(생숙)은 주거와 호텔의 결합을 통해 새로운 투자 기회를 제공하고 있습니다. 2012년에 처음 도입된 이후, 생숙은 투자자들 사이에서 큰 인기를 끌며 한때 대한민국 수익형 부동산 시장에 광풍을 일으켰습니다. 대형화와 체계적인 관리 운영을 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있었고, 숙박 수요가 꾸준히 존재하는 지역에서는 높은 임대 수익이 가능했습니다.   그러나 생숙은 당초 취지와는 달리, 주거와 숙박의 경계를 모호하게 하여 다양한 문제를 야기했습니다. 특히 당국의 4차례에 걸친 정책 변화로 인해 불안정한 이미지를 가져왔고, 잘못된 분양 상담으로 인해 계약 취소 소송이 빈번하게 발생했습니다. 또한 많은 생숙 분양자들이 일정한 수익률을 보장한다고 약속했지만, 실제로는 그 약속을 지키지 못하는 경우가 많았습니다.    예를 들어, 한 분양업체는 연 7-8%의 수익률을 보장한다고 홍보했지만, 실제로는 수익이 발생하지 않아 투자자들이 큰 손실을 입었습니다. 실제로 운영을 해보지 않은 상태에서 수익률 보장이라는 약속을 하는 것 자체가 어불성설이라 할 수 있겠습니다.   생숙의 경우 일반적으로 주차 공간이 부족하고 관리비가 높으며, 관리가 제대로 이루어지지 않을 경우 시설의 질이 떨어질 위험이 있습니다. 대부분의 생숙은 수익률이 낮아 투자 리스크가 높습니다. 그럼에도 불구하고, 생숙은 노후 자산 관리에 적합한 투자 상품으로 여겨질 수 있습니다. 몇몇 업자들의 악의와 투자자들의 얕은 부동산 투자 지식에서 비롯된 표면적 단점을 극복하면 생숙만큼 노후 자산 관리에 맞는 투자 상품도 드뭅니다.   성공적인 생숙 투자를 위해서는 몇 가지 중요한 기준을 고려해야 합니다. 첫째, 생숙이 위치한 지역의 수요를 파악하는 것이 중요합니다. 잠재 수요가 많아야 높은 숙박률과 그로 인한 수익률을 기대할 수 있습니다. 둘째, 운영사의 리스크를 점검해야 합니다. 평판이 좋은 운영사를 선택하고 계약 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 운영 리스크를 최소화하기 위해서는 신뢰할 수 있는 운영사와 계약을 체결하는 것이 중요합니다.   위의 간단한 기준만 적용해도 성공 투자가 어느 정도 준비된다는 것이 필자의 의견입니다. 물론 같은 생숙 부동산 투자건이라 할지라도 어느 시기에, 어떻게 운영계약서를 작성했냐에 따라 성공과 실패가 갈린다는 점을 고려 한다면 전문가의 도움을 받을 것을 권장드립니다.    예를 들어 2017년 운영을 시작한 영종 하워드존슨&데이즈스위트 호텔 인천에어포트 생숙은 코로나 시국에도 살아남은 저력을 과시하고 있습니다. 인천국제공항 배후지라는 특수성 덕분에 항공사와 장기투숙계약으로 기장 및 승무원의 객실 점유가 안정적으로 확보되었고, 관광객 및 해외 출장객 수요가 꾸준히 존재하며, 윈덤이라는 국제적 호텔 브랜드와의 계약으로 안정적인 운영을 지속하고 있습니다. 물론 운영 계약서의 내용을 꼼꼼히 검토하지 못한 것이 문제가 된 수분양자분들도 있다고 파악되고 있습니다.   현재 이 생숙은 시행사 보유분 몇 채를 원분양가 대비 36% 할인된 가격에 제공하고 있어 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 2017년부터 7년간 운영된 이 호텔은 가상의 수익이 아닌 실제 운영 데이터를 바탕으로 2년간 연수익률 최저 7%를 제공하고 있습니다. 초기 기획 단계에서부터 4성급 호텔 운영을 위한 생숙으로 기획된 이 호텔은 제대로 된 호텔 로비, 연회장, 다이닝 시설, 수영장, 피트니스센터, 777대의 주차공간 등을 갖추고 있어 논란이 되는 생숙의 폐해와는 거리가 먼 안정적인 투자 상품으로 평가받고 있습니다.   결론적으로, 생숙은 여러 문제점에도 불구하고 제대로 된 기준과 준비를 통해 성공적인 노후 자산 운용 수단이 될 수 있습니다. 투자자는 생숙 위치의 수요와 운영사의 신뢰성을 철저히 검토하고, 전문가의 도움을 받아 투자 결정을 내리는 것이 필요합니다. 안정적인 수익을 기대할 수 있는 생숙 투자를 통해 더욱 풍요로운 노후를 준비하시기 바랍니다. 김훈범 ㈜제이앤파트너스 전무이사
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    2025-03-12
  • 100세 시대 자산관리 노하우-(2)
    수익형 부동산을 통한 노후 자산 운용 안정적 노후 준비를 위한 전략 통상 부동산 투자라고 하면 주로 아파트, 토지처럼 가격이 오르기를 기다리는 밸류(Value)투자방식을 떠올렸습니다. 하지만 최근에는 미국에서 주류가 된 투자자에게 지속적인 수익을 제공하는 수익형 부동산(Income Property) 투자가 새로운 트렌드로 떠오르고 있습니다.   이번에는 수익형 부동산을 통한 노후 자산 운용에 대해 이야기해보겠습니다. 이는 안정적이고 편안한 노후를 위해 중요한 방법 중 하나입니다. 수익형 부동산은 다양한 종류가 있으며, 이를 통해 노후 자산을 효율적으로 운용할 수 있습니다. 수익형 부동산의 종류와 각각의 장점 및 단점을 간단하게 살펴보겠습니다. 첫째, 주거용 임대 부동산: 주거용 임대 부동산은 매월 임대료를 받을 수 있어 꾸준한 현금 흐름을 유지할 수 있습니다. 또한 시간이 지나면 부동산 가치가 상승할 가능성이 있어 자산 증식에 도움이 되며 연금과 달리 상속을 해 줄 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 세입자 관리와 유지보수 등의 관리 부담이 있으며, 시장 변화에 따라 임대 수입에 영향을 받을 수 있습니다. 둘째, 상업용 임대 부동산: 주거용 부동산보다 높은 임대료를 받을 수 있고, 장기 임대 계약으로 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만 초기 투자 비용이 높으며, 공실이 발생할 경우 수익에 큰 타격을 줄 수 있습니다. 셋째, 리츠(REITs): 리츠는 소액으로도 부동산 투자가 가능하며, 관리 부담이 없습니다. 여러 부동산에 분산 투자되어 리스크가 분산되고 주로 분기별 배당을 합니다. 그러나 리츠는 주식 시장에 상장되어 있어 주식 시장의 변동성에 영향을 받을 수 있으며, 관리 수수료가 부과될 수 있습니다. 그리고 최근 국내 리츠의 성적표는 신***리츠를 제외하고는 참담한 수준이었습니다. 배당률 또한 금리와 환율에 많은 영향을 받는다는 리스크가 존재합니다. 넷째, 쉐어하우스&고시원: 투자대비 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 여러 방을 나누어 임대함으로써 수익성이 높아지고, 특히 젊은 세대에서 인기가 높아 수요가 많습니다. 그러나 쉐어하우스&고시원은 입주자 관리와 유지보수가 복잡할 수 있으며, 임대와 관련된 법적 문제가 발생할 가능성도 있습니다.   미국에서는 투자자에게 지속적인 수익을 제공하는 수익형 부동산 투자가 자리잡고 있다. 수익형 부동산은 다양한 종류가 있으며 이를 통해 노후를 위한 자산을 효율적으로 운용할 수 있다. 사진은 운서역 앞 분양형 호텔로 높은 수익률을 보장하고 있는 하워드존슨호텔.   이제 안정적인 노후 준비를 위한 전략을 제안합니다.  첫째, 다양한 자산 포트폴리오를 구성하여 리스크를 줄이고, 안정적인 수익을 추구해야 합니다.  둘째, 부동산 투자 전문가의 조언을 통해 시장 분석 및 투자 전략을 수립해서 안정적인 포트폴리오를 구성해야 합니다.  셋째, 부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근하며, 단기적인 시장 변동에 일희일비하지 않도록 해야 합니다.  넷째, 임대 수익을 통해 꾸준한 현금 흐름을 유지하며, 예상치 못한 지출에 대비한 비상 자금을 마련해 두어야 합니다.   결론적으로, 수익형 부동산 투자로 노후 자산을 운용하는 것은 안정적인 노후를 준비하는 효과적인 방법 중 하나이지만, 다양한 수익형 부동산의 장단점을 이해하고, 균형 잡힌 투자 전략을 통해 리스크와 수익성을 조화롭게 관리하는 전문가적 노하우가 필요합니다.    노후 자산 운용의 목표는 안정적이고 지속적인 수익을 통해 편안한 노후를 준비하는 것이지, 지가 상승이나 코인 투자와 같은 불확실성에 중점을 두기에는 더 이상 본인의 시간과 바꾸는 근로 활동을 통해 필요한 생활자금을 마련할 수 있었던 젊음이 없는 노후 준비자들에게는 맞지 않다고 생각합니다.   다음 편에는 주거용, 상업용, 리츠, 쉐어하우스등의 장단점이 하이브리드로 적용되어 나온 수익형 부동산에 대해 실제 사례를 들어 설명드릴 예정입니다. 안정성과 수익성을 모두 고려한 체계적인 자산 운용 계획으로, 여러분의 노후를 편안하게 준비하시길 바랍니다. 김훈범 ㈜제이앤파트너스 전무이사
    • 칼럼
    • 자산관리칼럼
    2025-02-26
  • 100세 시대 자산관리 노하우
    기대 수명은 우리가 예상하는 것보다 빨리 늘어가고 은퇴 후 노후에 대해서는 아직까지 준비가 잘 되고 있지 않은 게 현재를 살아가는 40~60대의 현실입니다. 인천공항뉴스에서는 이번호부터 제이앤파트너스에서 활동중인 자산관리전문가 김훈범 국제변호사의 노후대비에 대한 칼럼을 연재합니다.   김훈범 국제변호사는 지난 30년간 미국과 한국에서 M&A 및 투자 전문 변호사로 부동산, IT, 바이오, 항공, 자원개발, 호텔리조트 개발 등 다양한 산업 분야에서 활동을 해왔습니다. 다양한 분야에 걸친 노하우를 바탕으로 누구나 생각할 수 있지만 그러나 바로 떠오르지 않는 안정적인 노후 준비를 하는 많은 방법 중 몇 가지를 제시할 계획입니다.   글을 연재하는 김훈범 국제변호사는 한국외대, 드렉슬대학, 와이드너 법대, 하버드 대학 도시마스터플래닝학과를 거쳐 미국 변호사 자격을 보유하고 Pan Pacific Airlines 부회장, 한진P&C 상무이사, 리드컴파스 인베스트먼트의 바이오 투자벤쳐 투자 고문위원을 역임했고, ADG International Group에서는 대표 파트너를 맡았으며, 제주도청 투자자문위원, 법무법인 미르 등에서 활동을 해왔습니다. (편집자 주)   은퇴를 앞둔 40~50대의 고민. 노후자금을 어떻게 마련해야 할까? 은퇴 후 치킨 프랜차이즈를 창업 하시렵니까? - 100세 시대 안정적으로 노후 자금을 확보하려면   “100세 시대의 노후자금은 얼마나 필요할까요?” 이 질문은 이제 은퇴를 준비하는 40대 후반에서 50대 후반의 많은 이들이 스스로에게 던지는 숙제입니다. 통계청 자료에 따르면, 50대 가구의 평균 순자산은 5억 1100만원, 이 중 부동산을 제외한 가용 순금융자산은 겨우 8,400만원에 불과합니다. 이는 노후자금을 몇억 원 모아도 불안한 현실을 보여줍니다.   안타깝게도 은퇴를 고려할 때 잘못된 착각에 빠져 잘못된 준비를 하는 경우가 많습니다. 첫 번째 착각은 평균 수명에 기반한 자신의 기대 수명을 과소평가하는 것입니다. 의료기술의 발전으로 이제 4~50대는 100세를 염두에 두고 준비해야 합니다. 두 번째 착각은 죽음이 갑자기 찾아온다는 생각입니다. 사실, 우리는 예상보다 오래 살며, 그에 따라 의료비와 간병비도 증가하게 됩니다. 세번째 가장 심한 착각은 자식이 노후대책이 될 것이라는 막연한 기대입니다. 이제 성인 자녀들이 부모의 경제적 부담이 되는 시대가 도래했습니다.   그럼 어떻게 노후 자금을 준비해야 할까요?! 공무원을 예로 들어보면, 은퇴 후 평균적으로 월 250~280만 원의 연금을 수령하고, 퇴직금은 평균 3,000만원에서 1억 원 사이를 수령합니다. 비슷한 생활 수준을 유지하려면 퇴직 직전 월급이 500만 원이라면, 약 70%인 350만 원의 불로소득이 필요합니다. 하지만 이때 부족한 100만 원 가량의 월 수익을 어떻게 마련할 것인지 고민하게 됩니다.   이러한 고민 끝에 많은 은퇴자들이 치킨집과 같은 프랜차이즈 창업으로 나아가지만, 현실은 냉혹합니다. 프랜차이즈 치킨집 창업 후 첫 1년 안에 폐업할 확률은 약 50%에 달하며, 2~3년 차에는 그 확률이 70%로 증가합니다. 초기 비용 부담과 치열한 경쟁이 주요 원인입니다. 결국, 3년 이상 운영에 성공하는 치킨집은 극히 드뭅니다. 100개의 치킨집 중 3개만이 생존하는 현실에서, 투자자의 안일한 마음은 큰 화를 부를 수 있습니다.   그렇다면 더 나은 선택은 무엇일까요? ‘부자아빠, 가난한 아빠’의 저자 로버트 기요사키는 “내가 놀고, 쉬고, 자고 있을 때도 자동으로 돈이 벌어지는 수익형 자산”의 중요성을 강조합니다. 작은 액수라도 안정적인 월 고정 수입이 불안정하게 큰 액수로 들어오는 것보다 훨씬 더 강력한 힘을 발휘할 것입니다.   결국 재테크를 통해 자산을 불리고, 금, 주식, 부동산, 펀드, 예금 등 다양한 투자 수단을 활용해야 합니다. 투자 목표와 기간, 위험 감수 수준, 분산 투자, 장기 투자를 고려하는 것이 필수적입니다.   결론적으로, 은퇴 후 노후 자금을 운용할 때는 신중하고 현명한 자산 운용이 필요합니다. 치킨집 창업 같은 높은 실패 확률을 감안할 때, 더 안전하고 예측 가능한 투자 대안을 선택하는 것이 바람직합니다. 다른 방법도 병행하는 분산투자가 필요하지만 앞으로 몇 차례의 기고를 통해 수익형 부동산을 통한 노후 자산 운용에 대해 안내드릴 예정입니다. 안정성과 수익성을 모두 고려한 체계적인 자산 운용 계획으로, 여러분의 노후를 편안하게 준비하시길 바랍니다. 김훈범 ㈜제이앤파트너스 전무이사 
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    2025-02-12
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