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  • 부동산, 알아야 보인다
                조용덕 교수 / 부동산학 박사 / 본지 자문위원   부동산관련 국가정책을 입안하거나 집행하는 집행자는 해박한 전문지식을 갖춘 부동산전문가를 중심으로 운용하여야 한다. 부동산가격이 오른다고 부동산의 거래를 인위적으로 막는 정책을 펼치는 것은 실로 소탐대실의 우를 범하는 하수의 정책이라고 아니할 수 없다. 물론 주택가격이 전국적 또는 국지적으로 급등하여 서민생활에 큰 우려가 있다면 이는 결코 좌시하거나 묵인해서는 안될 일이며 마땅한 대책도 필요하다. 그러나 그러한 대책의 중심은 언제나 시장친화적 대책이 되어야 하며 곧 수요·공급의 균형을 유지하기 위한 정책이 최선의 대책인 것이다. 우리나라의 대표적인 부동산시장인 서울 강남의 아파트가격이 아무리 비싸다고 해도 아직은 3.3㎡당 1억 원 선에 그치고 있다. 물론 1억 원이라는 돈을 평생 한 번도 만져 보지 못한 사람이 있을 만큼 큰돈일 수도 있겠지만, 실거래가격에서 홍콩의 3.3㎡당 최고가가 7억 원 이상에 거래된 사례뿐만 아니라 선진국 또는 경제력으로 우리나라보다 한참 아래인 국가들의 대표적 중심지 주택최고가격이 대부분 3.3㎡당 1억 원 이상을 형성하고 있다는 점을 감안하고 보면, 10대 경제대국 안에 드는 우리나라의 대표적 중심지인 강남의 주택가격이 결코 비싼 것만은 아닐 수 있다. 따라서 인위적 규제정책 보다는 수요·공급에 의해 가격이 결정되는 시장경제를 믿고 조금 멀리서 관망하며 수요·공급의 균형 및 정당한 거래여부만을 관리·감독하는 것이 옳은 방책이다. 강남에서 부동산을 매수한 매수자는 대한민국 최고의 입지에 최고가의 부동산을 매수하였다는 것만으로도 성공한 인생을 살고 있다는 자부심을 갖게 하고, 국가에서는 대신 자부심을 대체할 만큼의 적정한 세금을 거둬 일반서민들의 복지 및 삶의 질을 개선하는 정책을 펴는 것이 어쩌면 더 효과적이고 합리적이지 않을까?  자유경쟁시장에서는 그냥 두어도 부동산의 가치가 계속하여 하늘 끝까지 오르도록 결코 용납 하지 않는다. 시장을 믿고 관리감독을 철저히 하다 보면 시장은 알아서 스스로를 정화하고 진동하며 적정한 가격을 찾아 균형가격을 형성하게 된다. 그게 수요·공급의 이론이며 그 안에 자연스럽게 형성 되어지는 가격이 시장가격인 것이다. 정책입안 및 집행자의 혜안과 전문성이 얼마나 중요한지에 대해서는 두말할 나위 없는 일이다. 제주도의 두 배 면적밖에 안 되는 중동의 작은 토후국(보족의 수장이나 실력자에게 지배되는 국가)인 두바이(아랍에미리트 연방을 구성하는 7개국 중 하나임)는, 다른 중동 국가들과는 달리 빈약한 부존자원에 온 국토가 사막뿐인 지역임에도 불구하고 현재는 세계적인 금융 및 부동산 중심지로 발돋움하며 2015년 기준 1년 방문객이 무려 1천500만 명을 넘어서 우리나라보다 1.5배 이상 방문하고 있다는 점은 시사 하는바가 무척 크다.  실제로 두바이를 방문해 본 사람은 잘 알겠지만 대추야자나무 한 그루 값만 해도 1억 원이 넘는 열사의 사막 위에 세계 최고를 지향하는 각양각색의 아름다운 건축물과 쇼핑몰, 바다를 메꾸어 세계지도 및 야자수를 본떠 개발한 부동산개발 등등 두바이는 상상하기조차 힘든 기상천외한 개발을 진행하여 왔다. 이는 현재 두바이의 지도자인 셰이크 모하메드의 고뇌에서 시작되었다.  부존자원이 거의 없는 두바이에서, 미래에 지속적으로 국민을 먹여 살릴 새로운 먹거리를 부동산에서 찾아낸 지도자 한 사람의 시각 차이 하나가, 현재 두바이에 엄청난 국부를 창출함은 물론 국가운영에 필요한 세금증대와 함께 수많은 일자리를 창출하여 국민경제에 큰 부를 안겨 주고 있음을 볼 때, 4계절의 변화 속에 각각의 계절마다 온 세상 지천이 취할 만큼의 색다른 향기를 보유한 아름다운 꽃과 나무들 그리고 수려하기로 소문난 섬 등등 두바이와는 비교조차 되지 않을 만큼 좋은 천혜적인 자연환경 조건을 가진 우리나라는…? 늦었지만 이제부터라도 부동산을 투기의 대상이 아닌 국가와 국민의 국부적 부를 창출하기 위한 새로운 시각으로 부동산을 바라보고 체계적·계획적으로 개발에 나서야만 한다. 재물도 가져 본 사람이 더 많은 재물을 소유하기 위해 노력하듯이 투자도 해본 사람이 또 하게 된다. 한 사람이 투자를 통하지 않고 직장을 다니거나 자영업을 하며 평생을 뼈 빠지게 노력하며 돈을 모은다고 해도 안정적인 노후까지 기대할 만큼의 재물을 모으기는 우리나라의 여건에서 결코 쉽지 않은 일이다. 그래서 투자를 병행해야 한다. 돈이 없어서 투자를 못 한다는 말은 투자를 하지 않겠다는 말과 같다. 그것은 미래를, 나의 노후를 철저하게 무너뜨리는 결과를 가져 온다. 지금 가지고 있는 그만큼이면 투자액으로서 충분하다. 모자라면 조금씩 채워 나가면 된다. 무조건 지금 당장 시작하는 것 그 마음가짐이 중요하다는 것이다. 부의 불평등은 부동산의 소유 유·무에서부터 시작한다. 특히 우리나라와 같이 부동산의 소유 여부를 가지고 그와 그 자녀들의 인생까지도 부가 결정지어지는 나라라면 더욱 그렇다. 등골 빠지게 열심히 일한다고 결코 부자가 되진 않는다. 또한 노후준비를 연금으로 준비한다면서 각종연금을 수십 년간 매월 불입해 나간다고 해서 노후에 필요한 비용을 모두 다 준비할 수 있는 것도 아니다. 그래서 부동산의 활용이 필요하다. 지금까지 평생을 고생하며 살아왔음에도 자식들에게 보탬은커녕 부부의 노후준비도 되어 있지 않은 분들은 이제라도 늦지 않았다. 지금이 마지막 기회다. 지금부터라도 누구나 쉽게 노후를 준비할 수 있는 부동산의 혜택 속으로 들어오시라!!!
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-03-06
  • 부동산, 알아야 보인다
                  조용덕 교수 / 부동산학 박사 / 본지 자문위원   지금부터 투자는 선택사항이 아니다! 생존을 위한 필수 사항이다!   그러나 이처럼 생존투자를 위한 필수사항인 부동산투자에서 일반인들의 접근을 부동산은 결코 쉽게 허하진 않는다. 100여개 이상의 법령 하에서 공식적으로 이용·규제하고 있으며, 이들은 다시 28개의 지목과 400여개의 용도지역·지구·구역으로 복잡하게 얽히고설키며 구성되어 있고, 거기에 지방자치단체마다 다르게 적용되는 조례까지 연계시키고 이해하며 적용해야 하다 보니, 아무리 자타가 공인하는 부동산 최고의 전문가라고 해도 법령과 규제사항을 연계하여 완벽하게 이해하고 적용하며 투자하기는 결코 쉬운 일이 아니다.   그러다 보니 사람들을 만나다 보면 제일 많이 듣는 질문이 “교수님, 부동산투자는 어떻게 해야 하는 건가요?”와 “부동산투자는 꼭 해야 하는 건가요?”이다. 이것만 보더라도, 일반인들이 부동산에 투자하는 방법을 잘 몰라서 투자에 나서지 못 하는 것뿐이지 누구나 부동산투자에 대한 관심은 지대하다고 할 수 있다. 그러나 반문하여 답을 찾아본다면 만약 누구나 쉽게 부동산투자를 할 수 있다면 재테크 방법에 있어서 부동산투자는 그 수단이 될 수 없을 뿐이며, 역설적으로 아무나 부동산투자에 나설 수 없기 때문에 재테크를 위한 부동산투자에 반드시 나서야 하는 것이다. 아는 만큼 더 쉽고 안전하게 더 많이 차지할 수 있는 구조 그것이 부동산투자의 세계인 것이다.   부자가 되고 싶으신가요? 그럼 당연히 부동산에 투자 하셔야지요!   바로 이 말이 정답이다. 이것이 대한민국 현실에서 우리가 부동산을 대하는 태도여야 한다. 부동산은 국가를 이루고 있는 토대이기도 하지만 가정경제에서도 도저히 빼놓고 이야기 할 수 없는 중요한 위치를 점하고 있다. 국가론적인 토의는 이곳에서 생략하기로 하더라도, 가정 경제적 측면에서 볼 때 부동산이 차지하는 비중을 보면 대부분의 선진국에서는 보통 20~40%의 비율을 점하고 있는 반면 우리나라에서는 약 80%에 육박할 정도의 비중을 차지하며 선진국과 큰 격차를 보이고 있다. 이 내용만을 보더라도 우리나라에서 부동산을 멀리 하고서는 결단코 부자로 잘살 수 없다는 것을 증명하고도 남는다 하겠다.   일반인이 부동산을 가까이 하고 싶다고 하더라도, 큰 맘 먹고 투자에 나섰다 손실을 본 후 다시는 부동산투자를 하지 않겠다며 투자의 ‘투’자도 꺼내지 못하게 손사래 치는 사람들을 우리는 주위에서 많이 볼 수 있다. 그러나 투자실패가 부동산투자에서만 있는 일도 아니며 그보다는, 실수와 손실을 두려워하지 말고 다시는 그러한 실수를 반복하지 않기 위해 그 실패 속에서 원인과 결과에 대한 패인을 먼저 철저히 분석하고 배우려 하는 자세가 필요하다.   투자를 통하여 실수로 손해를 본다는 것은 결국 체계적이고 전문적인 부동산관련 지식이 부족하여 손실을 본 것이며, 손실을 본 그 순간에는 많은 좌절과 고통을 줄 수도 있겠지만 분명한 것은 그 좌절과 고통이 미래 투자를 위한 경험으로서 돈으로도 살 수 없는 나의 소중한 자산이 되며, 젊은 시절 많은 좌절과 실패를 경험했던 사람들이 장기적으로 보면 작은 손실도 용납하지 않으면서도 큰 수익을 올리며 성공하는 경우가 훨씬 더 많은 것만 보더라도 잘 알 수 있는 일이다.   결국 어떤 종류의 투자에서든 최후의 순간에 쪽박 차지 않고 대박나기 위해서는, 투자를 실행하기 전 수많은 발품과 함께 경험을 쌓으며 관련된 선행공부를 열심히 해야 된다는 것이다. 그렇게 열심히 준비하지 않으면 대박이 아닌 쪽박을 찰 수도 있다. 결국 많은 사람이 아래처럼 대답할 것이다. 아니 잘못하면 쪽박 찰 수도 있다는데 나는 차라리 조금 먹고 조금 싸며 마음 편안히 살고 말겠습니다, 라고…. 하지만 그러한 사람은 젊은 시절에는 맘 편하게 잘살 수 있을지 몰라도 나이가 들어 생활에 꼭 필요한 만큼의 수입을 얻지 못하는 그때가 된다면 어떻게 될까? 아마도 그에게 여생에서는 시간이 지나면 지날수록 지독하게 더해 가며 상상하기조차 끔찍할 만큼의 크나큰 고통이 기다리고 있을 것이다.   이처럼 내 인생과 전 재산이 좌지우지되는 엄청난 중요성을 가진 부동산투자임에도 불구하고 그동안 우리는 부동산을 투기라고만 생각하며 부정적으로 바라보는 등 너무나도 쉽게 터부시한 경향이 있었다. 이러한 인식은 물론 국가에서 행하는 정책적인 면이 아무래도 가장 큰 영향을 미쳤다고 할 수 있다. 그러다보니 주식 등 다른 종류의 투자처보다 훨씬 더 안정적이면서도 쉽게 수익을 창출하여 노후까지도 어렵지 않게 대비할 수 있는 부동산투자를 일반인들은 너무나도 쉽게 포기하고 마는 안타까운 일들이 벌어지고 있다.    
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-02-17
  • 투자와 투기
    조용덕 박사 (본지 자문위원, 부동산학 박사)   필자가 처음 칼럼을 쓰기 시작하면서부터 현재 호까지 지속적으로 강조하는 내용이 있다면 그것은 오직 ‘투기하지 말고 투자를 하라’는 것과 ‘한 살이라도 젊었을 때부터 노후를 준비하라’는 것이며 노후준비는 아무래도 안전한 ‘부동산투자로 하는 것이 가장 쉽고 수익률도 높다’라는 것이었다. 다만, 모든 투자가 마찬가지겠지만 투자를 할 때에는 투자객체에 대해 명확하게 알고 투자를 실행해야 한다는 것을 강조해왔다.   물론 주식이나 채권, 선물, 환 투자 등도 투자가 될 수 있으며 부동산에 투자하는 행위도 투기가 될 수는 있다. 그것은 투자를 결정할 때 위험과 수익에 대해 철저히 분석한 후, 위험을 회피한 투자를 하였느냐 아니면 위험이 있더라도 그 위험을 감수하며 큰 수익을 바라고 투자를 하였느냐의 차이가 투자냐 투기냐를 결정짓기 때문이다.   결국 투자와 투기의 차이는 바로 원금을 지킬 수 있는 안전성을 가졌느냐 가지지 않았느냐의 차이일 뿐이다. 그런데 세상의 모든 투자 중에서 원금을 지키며 안전하게 투자할 수 있는 투자처는 아무리 찾아봐도 부동산밖에 생각나는 것이 없다. 왜냐 하면 아무리 잘못 투자하였다고 하더라도 그나마 실물이라도 남아 있게 되는 것은 부동산밖에 없기 때문이다. 더구나 신발 몇 켤레 닳아 없어질 정도로 발품을 팔며 현장답사하고, 등기부등본을 통한 권리분석, 입지분석, 도시기본계획, 도시관리계획, 토지대장, 지적도에 토지이용계획 확인원 등 정부가 보증하는 수많은 공적장부 등을 토대로 철저하고 명확하게 분석을 한 후 적·부(適·否)를 가려 투자를 실행하는데 어떻게 손실을 걱정할 것이며 이를 투기라 하겠는가!!!   우리 서민들은 조금이라도 재산을 늘리기 위해 또는 노후자금을 조금이라도 더 준비해 보려고 콩나물 값도 아껴 가며 허리띠 졸라매고 적금 들어 목돈을 만들어 왔다. 그리고 정부 또는 각종 매체에서 조금 더 큰돈을 벌수 있다며 좋은 투자처라고 알려준 곳에 투자한 후 거의 대부분 큰돈을 잃었다. 그들은, 신문이나 뉴스에서 그리고 정부에서 그 분야 최고의 전문가들이 나와서 안전하고 좋은 투자처라고 하여 조금 이라도 재산을 늘려 보려 정부와 그들을 믿고 투자한 것뿐이다.   그 돈은 한 가정에서 노후를 자녀에게 의존하지 않고 스스로 준비 해 보려는 발버둥이자 몸부림으로서 서민들의 피눈물과 같은 돈이기 때문에 애초부터 그들이 투기를 하려고 투자한 것이 결코 아니었다. 그런데 그들은 지금까지도 왜 그 피 같은 돈을 잃었는지 알지도 못 한다. 그러면서 오직 자기가 욕심내어 투자한 것만을 잘못했다고 탓하며 스스로를 타박만 할 뿐이다.   먹을 것 입을 것에 공휴일까지 반납해 가며 허리 펴지 않고 일해서 모았던 피 같은 목돈을, 주식이니 선물이니 그 위험성에 대해 잘 알지도 못하면서 사람들은 왜 투자 아닌 투기로 큰 손실을 보아야만 했던가? 그 어느 투자처에서 서민들이 큰돈을 벌었다는 사람들이 있었던가? 필자도 한때는 주식에 빠져 전업으로 주식투자를 하다가 수억을 날려 버린 적도 있었다. 부동산투자를 해서 번 돈을 주식으로 다 날려 버린 적도 여러 번이었다.   결국 수십 년간의 실전투자를 통한 체험을 통해 비교하고 확인한 결과 이제는 부동산을 제외한 다른 투자처는 일반인의 입장에서 하나같이 모두 분명한 도박이라고 그리고 투기라고 확실히 말하고 싶다. 그래서 이제부터라도 오랜 세월을 거치며 안전성이 검증된 부동산투자에 하루라도 빨리 나서서 안정된 노후를 준비하라고 말하고 싶다.   노후는 기다리지 않아도 순식간에 다가온다. 항상 젊은 날일 수는 없다. 젊은 날은 다 헤어진 옷을 입고 있어도, 다 뚫어져 발가락이 삐져나오는 양말이나 신발을 신고 있어도, 젊음 그 자체로 아름답기만 하다. 그러다보니 젊은이는 자기도취에 빠져 있다. 내가 설마 늙기야 하겠어? 그런 날이 언제 온다고…. 그러나 영원할 것만 같이 영롱한 아름다움을 자랑하던 젊음의 순간은 한순간에 지나간다.   화무십일홍 (花無十日紅)!!! <명언 한마디> 사람이 사는 건 여러 가지 이유가 있다! 죽을 만큼 힘들어도 살아 있다는 건 내게 아직 할 일이 많다는 거다!
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    • 부동산특집
    2020-01-01
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