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부동산, 알아야 보인다

부동산을 모르고서는 부자로 살 수 없다

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기사입력 : 2020.03.17 10:18
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조용덕 부동산학 박사 / 본지 자문위원


우리나라에서 부동산의 특성을 모르고서 또는 부동산을 통하지 않고서 자수성가하여 부자로 잘살 수 있는 방법이 있을까? 물론 전혀 방법이 없다고 할 수만은 없겠다. 자영업을 하거나 창업을 통해 큰 성공을 거두어 부자가 될 수도 있을 것이며, 큰 부자 집안과 혼인관계를 통해 부자의 반열에 오를 수도 있기 때문이다. 그러나 필자가 말하고 싶은 내용은 일반적이고 보편타당한 상태에서 누구나 노력해서 부자가 되는 것을 말하는 것이며, 천에 하나 만에 하나인 확률을 가지고 이야기하려는 것은 아니다. 또한 자영업이나 창업 또는 큰 부자 집안도 그들이 부자가 되기까지에는 부동산을 이용하지 않고서 그 위치에 있기는 힘들었을 것이다.

 

부동산투자가 좋은 이유가 있다. 다른 일들은 대부분 회사에 출근을 하거나 본인이 몸소 뛰어다니며 일을 해야 그 결과에 따라 수익을 올릴 수 있다. 그러나 부동산투자는 다르다. 매수할 때 위험을 제거하는 것과 높은 수익률을 기대하기 위해 철저한 분석이 필요할 뿐, 잔금을 지급하여 소유권을 취득한 이후에는 원하는 수익률이 나올 때까지 기다리면 된다. 또한 본인의 노력 없이도 매월 안정적인 임대수익까지도 기대할 수 있다. 그런 편리함 때문에 처음 투자하기가 어렵지 한번 양도차익이나 임대소득을 누려본 사람들은 시키지 않아도 알아서 계속 투자를 이어가게 되며, 그 수익도 횟수를 거듭해 투자해 나갈수록 눈덩이처럼 점점 더 크게 불어나 어느새 부자의 반열에 오를 수 있게 되는 것이다. 

 

문제는, 투자를 처음 시작하려면 일반서민의 입장에서 큰 목돈이 필요하다는 것이다. 그래서 발상의 전환이 필요하다. 우리가 수십 년 동안 적립해 나갈 돈을 은행에서 미리 찾아 사용하고 그 이자를 지급하는 것이다. 다행히 아직까지는 임대수익이 이자비용보다 훨씬 많기 때문에 충분히 가능한 일이다. 더구나 시간이 지나면서 그 가치가 상승하면 월 임대소득보다 훨씬 더 큰 양도차익까지도 기대할 수 있어 일거양득이 된다. 한 달에 몇 십만 원의 연금을 받으려고 이자도 붙지 않는 퇴직연금이나 개인연금에 수십 년 동안 매월 일정금액을 고통스럽게 불입해 나가는 것보다 훨씬 쉽지 않겠는가!!! 

 

부동산투자 유형은 크게 5가지로 구분할 수 있는데 토지, 단독주택, 공동주택, 상업(업무) 및 산업용부동산, 마지막으로 소매점 및 쇼핑센터 투자 등으로 나눌 수 있다. 문제는 부동산의 유형에 따라 도사리고 있는 위험이 모두 다르며 그에 따라 투자계획도 각각 다르게 세워야 한다는 것이다. 위험을 잘 모르고 투자를 한다면 큰 손실로 이어질 수도 있으며 잘못 투자하면 투자가 아닌 두고두고 큰 손실을 안겨주며 아픔을 주는 애물단지로 전락할 수도 있기 때문이다. 

 

예비투자자들과 상담을 하다 보면 대체적으로 소매점용(근린상가)이나 오피스텔, 공동주택(아파트), 지분 형 쇼핑센터, 토지 등의 순으로 선호도가 나타난다. 소매점용이나 오피스텔은 임대소득을, 아파트는 임차인의 전세자금을 지렛대삼아 적은 투자금액으로 양도차익을, 지분형 쇼핑센터는 적은금액으로 직접운영을, 토지투자는 큰 양도차익을 바라고 투자하는 경우가 대부분이다. 어쩌다 대형 상업용 건물이나 산업용부동산을 찾는 투자자가 있는데 이런 사람은 큰 부자이거나 직접 공장을 운영하려는 사람이 많다.

 

그렇다면 권리분석과 입지분석 등 필요한 분석을 마쳤다고 가정하고, 투자를 위해 부동산을 매수하려 할 때 위 부동산유형 중에서 대체적으로 어떤 유형의 부동산에 투자하는 경우가 가장 위험할까? 그 위험도의 순서를 알아보면 첫째, 직접 운영할 목적으로 분양받는 지분형 쇼핑센터가 되겠고, 두 번째는 소매점용(근린상가)과 산업용부동산이며, 세 번째는 오피스텔이고, 네 번째는 공동주택이나 단독주택이 될 것이며 마지막으로 가장 안전한 투자는 부자들이 매입하는 대형 상업(업무)용 건물과 토지가 될 것이다. 

 

 왜 그런지는 부동산의 유형을 보면 답이 나온다. 위험도가 높은 투자의 경우는 토지에 개발행위를 하여 분양하는 건물로서 건물을 지분으로 보유하는 경우이고, 자연 그대로의 토지는 위험도가 낮음을 알 수 있다. 그 이유는 개발행위가 진행된 부동산은 개발자가 개발이익을 먼저 가져감으로써 후에 분양받는 투자자에게 높은 위험도를 전가시키기 때문이며, 쇼핑센터가 가장 위험한 이유는 각자가 지분으로 소유한 건물내부에서 영업행위를 하다보면 운영주체의 경영위험뿐만 아 니라 주위의 소 사장 몇 명만 운영을 잘못하여도 쇼핑센터 전체가 한 순간에 이용객이 사라져 버릴 수 있기 때문이다. 따라서 이러한 위험성을 회피하기 위해 또는 각기 다른 개인별 투자의 특수성에 맞추기 위해서라도 투자 전 반드시 전문가와 상담 후 투자를 실행하는 것이 좋다.

 

 

 

 

 

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