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  • 전세 사기를 당하지 않으려면
    최근 큰 사회적 문제로 부각 된 전세 사기와 관련하여 사후약방문 같아 마음이 아프지만, 앞으로라도 두 번 다시 이런 실수 또는 손실을 당하지 않기 위해서라도 독자분들께서는 반드시 꼭 숙독 및 숙지하였으면 하는 간절한 바람이다.  전세 사기를 당하지 않으려면을 주제로 첫 회에는 ‘돈은 버는 것보다 지키는 것이 선행되어야 한다’ 두 번째는 ‘주택임대차보호법의 완전 이해’ 세 번째는 ‘안전한 전세 계약 방법“에 대해 기고하고자 한다. (필자 주) 전세 사기를 당하지 않으려면  1회: 돈은 버는 것보다 지키는 것이 선행되어야 한다!  돈을 버는 것보다 반드시 먼저 선행하여야 하는 것은 지금까지 어렵고 힘들게 모아온 소중한 내 자산(재산)을 안전하게 지켜나가는 것이다. 즉, 부동산(보증금)자산 및 예·적금 등 현재 소유(보유)한 자산의 원금을 안전하게 지킨 후 조금씩이라도 더 자산을 모아나가는 것이 투자의 가장 첫걸음이요 부자가 되는 길이라는 것이다. 그러나 세상의 많은 사람은 돈을 버는 것만을 소중히 할 뿐 지키고 쓰는 것에 대한 중요성을 너무 모르는 것 같다.  전체 자산(재산) 중 약 80% 가까이가 부동산 관련 자산인 우리나라 현실에서 부동산과 관련된 모든 자산 또는 자금은 건물주(임대인)냐 임차인이냐를 따지지 않고 각자가 보유하고 있는 자산(재산)의 대부분이라고 할 수 있다. 따라서 부동산과 관련된 보증이나 매매, 임대차 관계에서 한순간의 부주의나 잘못으로 문제(사고)가 발생한다면 순식간에 전 재산을 잃고 엄청난 빚 속에서 일상의 삶은 나락으로 떨어지게 되며, 부채의 늪에 빠져 다시 재기하려 해도 결단코 쉽지 않아 결국 이후의 삶은 필설로는 표현하기 어려운 큰 고통과 평생의 불행으로 이어지게 된다.  즉, 나이 들어 자산을 잃어버리면 남은 평생(노후)을 비참한 삶 속에서 보내게 되며, 이제 사회에 막 진출한 젊은 청춘이 은행에서 전세자금을 대출받았는데 잘못되면 적어도 10년 이상은 부채에서 헤어 나오지 못하고 부채를 청산하는데 모든 청춘을 잃어버리게 되기 때문이다.  최근 전세 사기 문제로 국가는 물론이고 온 사회 전체가 어수선하다. 그리고 사기를 친 임대인은 천하의 나쁜 놈으로 사회에서 매장해야 한다고 한목소리로 떠들며 정부는 정부대로 임차인은 임차인대로 우리는 죄 없이 억울하게 당했다고 항변하고 있다.  물론 제대로 정비되지 않은 법과 제도의 허점을 이용하여 임차인이라는 사회적약자를 상대로 협잡하여 전세 사기를 친 나쁜 임대인을 비호 또는 옹호하려는 마음은 추호도 없다. 그러나 법과 제도도 제대로 정비하지 않은 상태에서 약자인 임차인을 지원한다는 논리 하나만으로 낮은 금리환경에서 전세보증금의 100%까지 대출이 가능토록 하여 전세 사기를 치기 가장 알맞은 환경을 만들어 준 정부와 은행, 더불어 미래의 부동산시장 환경변화는 생각하지 않고 대출금은 내 돈이 아니라는 안일한 마음으로 매매 및 임대차시세 그리고 향후 부동산시장 전망 등도 제대로 알아보지 않은 상태에서 대출받은 전세보증금 등을 지불하고 임차한 임차인은 과연 아무런 잘못이 없다고 할 수 있을까?  우리가 잠들어 있거나 차 한잔을 마시며 여유를 부리는 그 시간에도 사회는 경제는 그리고 세상의 모든 환경은 끝없이 변화하고 있다. 경제는 영원한 상승만 또는 영원한 하락만 있는 것이 아니고 상승과 하락을 반복하며 끊임없이 변화하고, 금리도 경제환경 변화에 따라 고금리일 때와 저금리일 때가 반복하며 국가 및 개인에게 커다란 영향을 미치게 된다. 즉, 초저금리가 상당 기간 지속된다고 하여 그 저금리에 취해 흥청망청하면 바로 뒤이어 올 금리 상승기에는 그 이상으로 반드시 엄청난 고통이 따른다는 것은 경제의 기본원리 중의 기본이다.  본 이미지는 본문 내용과 상관없음.   이 글을 읽는 독자분 또는 어떤 방식으로라도 크고 작은 전세 사기를 당한 수많은 임차인은 죄송한 질문이지만 기초적인 경제 논리 또는 부동산과 관련된 공부에 대해 평소 관심이라도 있었는지···. 아니 관련된 책 한 권이라도 읽어는 보았는지···. 필자가 이렇게까지 안타까움을 글로 표현하는 이유는 단 3시간 정도의 짧은 경제교육 또는 부동산 관련 교육만 받았더라도 결단코 전세 사기 또는 부동산 사기는 당할 수 없기 때문이다. 생각해보자. 경제 논리에서 벗어날 만큼 부동산가격이 갑자기 급격하게 하락 또는 상승했다면 그 뒤에는 반드시 상승 또는 하락하는 되돌림 현상이 발생하게 된다. 그리고 누구나 전세가에 비해서 매매가가 더 높다는 것을 알고 있으며, 매매가와 전세가 비율은 보통 100:60 정도는 되어야 안전하다는 것 정도는 기본적인 상식이다. 물론 전세 매물이 없어서 어쩔 수 없이 비싸게 계약할 수밖에 없었다고 하소연하겠지만, 매매에서 총부채원리금상환비율(DSR)로 규제하는 것처럼 전세자금 대출에서도 처음부터 DSR 등으로 규제하여 적게 대출해 주었다면, 돈이 부족한 임차인은 비싼 전세 물건을 찾지도 않았을 뿐만 아니라 피같이 소중한 내 돈을 지키기 위해서라도 전세가가 떨어질 때까지 기다리거나 지금까지 살던 그 자리에서 조금 더 사는 방법을 택하는 등 다른 방법을 찾았을 것이다.   그동안 우리는 전 국민이 집단최면에 걸린 듯 부동산가격은 시간이 지나면 반드시 상승할 것이라고 믿어왔다(부동산불패론). 하지만 이제는 그 집단최면에서 깨어야 할 때가 되었다. 세계적인 초저금리로 인한 풍부한 유동성이 부동산 시세를 끌어올리는 시기는 이제 끝났다는 뜻이다. 작금의 우리 현실을 보면, 전쟁과 인플레 등 불확실한 경제환경으로 인한 세계 경제의 부진에 따른 고금리의 지속으로 세계적 경기침체를 불러오며 전 세계가 동시에 긴축정책을 펼 수밖에 없을 것이고 따라서 경제 상황은 한동안 크게 악화할 것으로 보이며, 더불어 세계 1등인 초저출산으로 인구는 갈수록 큰 폭으로 감소하며 우리나라의 경제위축은 당연을 넘어 필연이 되고 있다. 결국 장기적으로 본다면 주택가격을 끌어올릴 유인이 모두 사라지고 있는 것이다. 이제부터라도 우리는 피 같은 내 돈을 지키기 위해서라도, 기초적인 경제 공부와 더불어 내가 보유한 대부분의 자산인 부동산과 관련하여 최선을 다해 공부하자. 그리고 평소 경제지나 일간지 한 부라도 잠시의 시간을 내어 읽어보자. 신문은 가장 값싸게 세상의 모든 정보를 일목요연하게 전달해주는 소중한 정보전달체이며 충실한 비서이다. 인터넷을 활용한 정보습득이 아닌 지면으로 된 신문 한 부를 매일 보는 것만으로도 장담하지만 결단코 현재와 같은 부동산 사기는 당하지 않게 된다. 부동산은 사람이 살아가는 동안 싫어도 좋아도 반드시 평생 관계를 맺으며 함께 살아가야 한다. 결국은 부동산을 바로 알고 잘 활용하는 사람은 평생을 부와 평안 그리고 행복 속에 살아갈 확률이 높지만, 부동산을 모르거나 이해하지 못하면 평생을 가난함과 불안, 어려움 속에서 살아갈 확률이 높아진다.  독자 여러분께 다시 한번 부탁드린다! 부동산의 특성에 대해 평소에도 열심히 공부하고 효율적으로 잘 활용하도록 최선을 다해 노력하라! 그리하면 반드시 평안과 부가 평생토록 함께하게 된다!     조용덕 교수 본지 자문위원 경기대 대학원 부동산·자산관리학과 교수  
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    2023-08-09
  • 변화 없는 단조로운 삶은 인생의 실패를 부른다
        변화 없는 단조로운 삶은 인생의 실패를 부른다  오늘 하루도 서민들의 삶은 어제와 마찬가지로 다람쥐 쳇바퀴 돌 듯 같은 생활을 반복하며 살아가는 경우가 대부분일 것이다. 그렇게, 직장인은 직장인대로 자영업자는 자영업자대로 그저 자신에게 주어진 하루의 일과에 대해 최선을 다해 성실하게 살아가면서, 일과를 마친 뒤에는 피로감에 지쳐 이미 파김치가 된 상태에서 집으로 돌아와 제대로 씻지도 못하고 잠자리에 들 만큼 피곤하고 바쁘게 나날을 보내는 삶을 이어가며 살아가고 있다.  이처럼 바쁘게 살아가는 사람들에게 이루고자 하는 꿈은 무엇인지에 대하여 질문한다면 과연 무엇이라고 대답할까? 대부분 직장인은 ‘아무 사고 없이 정년 때까지 잘리지 않고 무탈하게 회사 잘 다녔으면 좋겠다’라고 답하거나, 자영업자는 ‘오늘 하루도 또는 앞으로도 죽을 때까지 사업이 잘 되면 좋겠다’라고 답하는 분들이 많을 것이다. 맞는 말이다. 비록 회사에서 또는 자영업으로 사업하며 육체적으로는 힘들다 하더라도 그 대가로 월급을 받거나 사업으로 돈을 벌어 온 가족이 하루, 한 달, 1년 아니 평생을 잘 먹고 잘산다면 그것만으로도 노동의 대가로서는 충분하다 할 수도 있다.  하지만, 삶은 예전에 비해 무척 풍요로워진 반면에 사람들 눈동자의 생기는 점점 빛을 잃어가고 있다. 그 이유는 무엇일까? 바로 삶의 방향 즉 꿈을 찾지 못하였거나 그 중요성마저 느끼고 있지 못하기 때문이다.  매일 매일을 최선을 다해 열심히 살아가는 현대인에게는 대부분 미래에 대한 꿈이 없다. 아니 꿈이 사라졌다고 해야 맞을 것이다. 그저 오늘 그리고 또 오늘만을 열심히 살아가고 있다. 그러나 많은 사람이 착각하고 있다. 우리가 오늘 하루를 열심히 살아가는 이유가 무엇인지를···.  우리가 소중한 오늘의 삶을 살아가는 이유는 그날 주어진 일을 완수하려고 살아가는 것이 아니다. 바로 나와 내 가족의 더 큰 행복을 추구하고 누리며 살아가기 위함이다. 오늘보다 나은 내일의 삶 즉 행복한 삶을 누리며 살아가기 위해 오늘도 열심히 일하며 살아가는 것이다. 그런데 매일 매일을 바쁘게 같은 일을 반목하며 살아가는 단조로운 생활을 하다 보면 미래에 대한 자기발전은 꿈에서조차 생각할 수 없게 된다. 그러한 삶으로는 오늘은 잘 지낼 수 있겠지만 흐름이 깨지는 작은 충격이 오거나 작은 병이라도 들어 움직이지 못하게 되면 나와 내 가족의 평화로운 삶은 순식간에 나락으로 떨어지고 만다.  어떠한 충격이 오더라도 큰 흔들림 없이 안정적인 삶을 누리며 살아가기 위해서는 평생에 걸쳐 꾸준한 경쟁력을 갖추어야 하며 그러기 위해서는 스스로 경쟁력에 맞추려는 변화(노력)가 필요하다. 즉, 배고픈 사자가 최선을 다해 토끼를 사냥하는 것만큼 죽는 그 순간까지 끊임없이 자신을 변화시키려는 노력이 필요한 것이다.  오늘은 비록 편하고 행복하더라도 내일을 위한 준비 없이 변화 없는 단조로운 삶을 살게 되면 결국 미래에 대한 희망을 찾을 수 없게 되어 필연적으로 불행은 찾아오게 된다. 따라서 평소라도 끊임없이 자신을 변화시키려는 노력을 선행하고 준비되어 있어야만 투자에서도 성공하고 우리가 꿈꾸던 행복한 삶의 원천이 되는 것이다. 몸은 오늘을 살아가고 있더라도 머릿속은 10년 정도 후를 살아가고 있어야 하는 이유이다.  
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    2021-07-28
  • 생각의 차이가 투자의 성패를 결정한다
        생각의 차이가 투자의 성패를 결정한다  모든 종류의 투자시장에는 성공하는 투자자와 실패하는 투자자의 비율이 일반적으로 10:90의 비율을 유지한다. 그리고 실제 투자에 있어서도 그 비율만큼 생각의 차이는 벌어져 있다. 그나마 1998년 IMF 외환위기를 통해 투자에서 원칙으로 정해진, ‘공포스런 대폭락이 있다면 그 뒤에는 반드시 대상승장이 온다’는 투자원칙이 일반인의 머릿속에 확실히 각인돼 투자에 대한 사고방식이 크게 바뀌긴 했어도, 그건 어디까지나 머릿속의 생각일 뿐 일반인 입장에서는 실전투자에서 폭락장이라고 하여 기회라고 여기며 투자를 실제 행동으로 옮기기란 결코 쉽지 않은 일이다.  필자에게 투자란 무엇인지에 대해 말해보라고 한다면, 투자는 공포를 이겨내는 것이고 그 결과물이 투자의 성공이라고 말하고 싶다. 즉, 국가경제가 호경기인 경우에는 투자에 있어서 매도의 기회로 보아야 하며, 일상이 평화로운 시기에는 투자의 호기가 아닌 정체기 또는 관망기라고 할 수 있고, 경기가 최악인 경우가 바로 투자의 최적기라고 보는 것이 정확한 답이라 할 것이다. 따라서 투자에서는 90%가 가고 있는 길을 따라가는 것이 아닌 나만의 길 또는 10% 미만이 가고 있는 길을 따라가는 것이 오히려 큰 성공을 부를 때가 많다.  부동산투자라고 하여 말처럼 그렇게 누구나 쉽게 돈을 버는 것이 아니다. 사람들은 부동산에 투자하여 큰 수익을 남겼다고 하면 무조건 투기로 몰아붙이며 좋지 않게 매도하려는 성향이 있다. 하지만 투자자의 입장으로 생각해보자. 오랜 기간을 먹을 것 입을 것 아껴가며 어렵게 종잣돈을 모아서, 수많은 지역을 짬짬이 시간 내어 그중 가장 알맞은 투자물건을 찾아 위험을 무릅쓰고 부족한 자금을 대출받아 취·등록세 등 세금을 납부한 후 부동산을 매수하여, 또다시 적게는 몇 년부터 많게는 십 수 년까지 은행이자에 각종 세금에 건강보험료 증액분까지 꼬박꼬박 납부하며 관리하다가, 수익을 남기고 매도하여 또다시 양도차익에 대한 세금과 지방세까지 모두 납부한 다음 차익을 남겼는데, 자본주의 사회에서 그것이 과연 사회적으로 지탄받아 마땅한 일일까?   분명한 것은 정부의 도움으로 사는 사람보다는 버는 만큼 정확하게 세금을 많이 납부하고 살아가는 사람이 진정한 애국자이다. 물론 병으로 또는 너무 어려서 등 국가의 도움이 꼭 필요한 사람을 국가가 보호하고 돕는 것은 지극히 당연한 일이고, 이들과 같은 사회적 약자를 위해 돈을 버는 국민이 자랑스럽게 세금을 납부하는 것이다. 하지만 멀쩡한 몸으로 빈둥거리며 정부의 도움으로 살아가는 사람이라면 스스로 부끄러워해야 한다. 차라리 열심히 투자하여 세금 많이 내는 투자자가 진정한 애국자이다.   사람은 누구나 부자가 되려는 꿈을 안고 살아간다. 그 꿈을 이루기 위해 더 자고 싶고 하루라도 푹 쉬고 싶은 마음까지 뿌리쳐 이겨내며 이른 새벽부터 밤늦은 시간까지 일하는 것이다. 이러한 의욕을 꺾는다면 그 사회에서 과연 누가 최선을 다해 노력하며 살아갈까?     본지 자문위원 / 기자 부동산학박사 / 교수 조용덕    
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    2021-06-16
  • 노후대비는 빠를수록 좋다!!!
     장수(長壽)가 축복이 아닌 저주가 되어 버린 세상이다. 젊은 날들을 엉망으로 산 것도 아니고 노후를 열심히 대비하지 않은 것도 아니다. 그런데도 현재 노후를 살고 있는 많은 사람이 죽지 못해 살고 있다고 말하는 경우도 많다.    장수는 분명 누구나 소망하는 삶이며 축복받아야 할 일임에도 불구하고 많은 사람이 조용히 그리고 빨리 죽고만 싶다고 말을 한다. 장수하는 삶을 저주가 아닌 누구에게나 축복받는 삶으로 이제는 다시 돌려놓아야 한다. 그러려면 한 사람 한 사람이 자신의 삶과 노후문제에 대해 평소에도 자신의 현재 상황과 노후준비 수준에 대한 관심과 분석으로 꾸준히 책임지고 준비해 나가야만 한다. 정년이란 단어를 이제는 놀고먹는 것으로 잘못 사용하지 말고, 그 정년을 될 수 있는 한 끝까지 뒤로 미루며 현역으로 남아 있어야 한다. 그리고 한편으론, 지금 가지고 있는 자금 중 단기적으로 꼭 필요한 금액을 제외한 나머지 전부를 안전한 투자처를 찾아 투자하며 장기적으로 꾸준히 자금을 불려 나가야 한다. 그래야만 내게 주어진 노후의 삶속에서 건강과 행복이 공존하는 평안한 노후가 존재하게 된다.    특히, 직장생활 등을 하다가 정년을 맞이한 후 그동안 평생을 모아왔던 예금과 퇴직하며 받았던 퇴직금이 계속 줄어드는 불안감에 그 돈을 지키기 위해서라도 무엇이든 해야겠다고 생각하여, 준비도 하지 않은 채 소규모 창업에 나서는 경우가 많은데 이는 결코 지양해야 할 일이다. 이들 중 백에 아흔아홉은 그나마 가지고 있던 노후자금을 몸은 몸대로 마음은 마음대로 만신창이 된 상태로 다 까먹게 되어 더욱 어두운 노후를 맞이하게 되기 때문이다. 노후자금으로 모았던 자금의 사용을 최소화 할 수 있도록 비록 작은 월급 또는 시급이라도 받으면서 할 수 있는 일을 찾아 조금이라도 더 일을 하는 것이 가장 중요하다.     젊은 날의 소중함은 젊은 날이 지나가봐야 안다! 우리 주변에 또는 본인과 가까운 친인척 등 어떠한 사람이, 힘없고 돈도 없으면서 병까지 들어 골골대는 노후의 삶을 살고 있다고 한다면, 그분보다 아직은 젊은 내가 그분의 삶을 보며 무엇을 느끼는가? 또한 늙어서 힘도 없고 병까지 들어 골골대는 그는 현재의 삶에 대해 또는 과거 살아왔던 지난날의 삶에 대해 과연 어떤 생각을 하고 있을까? 그리고 만약 그분에게 기회가 있어 다시 젊은 날의 그 시절로 돌아갈 수 있다면, 풍요로운 노후와는 거리가 먼 힘없이 병들어 골골대는 노후의 피폐한 삶을 알고 있는 그로서는 청춘으로 돌아간 후 최우선적으로 하고 싶어 하는 일은 과연 무엇이며 다시 주어진 앞날의 삶을 그는 어떻게 살아갈까?    결국, 우리가 노후를 위해 현재 준비하고 실천해야 할 것들이 있다면 모든 것들의 해답은 바로 위에서 가정한 평생을 살아 본 노인의 삶에 대한 회고록에 답이 있어 보인다. 젊은 날에는 그의 삶에서 노후가 없을 것처럼 생각하고 행동한다. 그러나 우리의 미래에는 분명 노후가 존재한다. 우리가 아직 경험해보지 않은 노후의 삶이기에 우리는 그 실상을 도저히 알 수가 없을 뿐이다. 그러다 보니, 노후를 대비해야 한다고 생각하는 사람들도 심각함과는 비교적 거리가 먼 막연함 속에 최소한의 노후를 준비하고 있을 뿐이다.    이제부터라도 우리는 준비되지 않은 채 맞이하는 노후의 심각함을 확실히 알아야만 한다. 그리고 몸이 움직일 수 있는 한 최선을 다해 노후를 준비해야만 한다. 현재를 함께 살아가고 있는 준비된 노후와 준비되지 않은 노후를 보내고 있는 여러 부류의 노인들의 삶을 보면서 미리 깨닫고 배우며 미래에 다가올 노후를 준비함에 소홀함이 없어야만 하겠다.   조용덕 교수 / 부동산학 박사 / 본지 자문위원     
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    2020-07-22
  • 매수와 포기
                      조용덕 교수 / 부동산학 박사 / 본지 자문위원   최저점과 최고점이 상존하는 투자에서 고점에 비싸게 매수하고 싶은 투자자는 없을 것이다. 그러다보니 어제 매수를 망설였던 가격보다 오늘 가격이 내리게 되면 더 내릴까 하는 불안심리 때문에, 가격이 오르게 되면 어제보다 오른 가격 때문에 드는 추가비용이 아까워 매수를 꺼려하는 경우가 많다. 따라서 일반적인 투자에서는 추격매수를 할 때 조심해야 한다고 배웠다. 그러나 부동산투자에서는 일반적인 투자 때와는 조금 다르다. 대체적으로 어제보다 가격이 하락했을 때가 더 위험이 따른다. 부동산에는 주식이나 채권 등 일반적인 투자처와는 달리 순간적으로 오르내리지 않고 오를 때나 내릴 때 장기적인 추세를 따라가는 경향이 있다. 따라서 어제보다 오늘 가격이 더 올랐다면 단기적으로 너무 급등한 경우를 제외하고는 오히려 향후 더 오를 가능성이 높기 때문이다.   수년 전 필자를 찾아와서 매수와 관련하여 상담을 했던 사람이 2~3년이 지난 후 찾아와 시세를 물어볼 때, 부동산가격이 그동안 많이 올랐지만 앞으로도 더 오를 것 같다고 정성을 다해 상담을 해준다고 해도 그 사람은 결코 부동산을 매수 할 사람은 아니다. 쌀 때도 못 샀는데 어떻게 오른 가격에 매수를 하겠는가? 그러나 반문하여 보자. 국립공원의 산 정상 부근처럼 10년 동안 하나도 오르지 않은 부동산을 지금 산다 한들 앞으로 10년 후면 얼마나 오르겠는가? 부동산 투자에서도 주식투자에서도 꼭 맞는 말이 있다. 뛰는 말에 올라타라!!!   과감히 포기할 줄도 알아야 한다. 특히 조금이라도 ‘설마’ 하는 의심이 들 때에는 매매계약 할 때 걸었던 계약금을 포기하고서라도 과감히 정리하는 것이 손실을 최소화하는 것이며 투자를 잘하는 것이다.   2000년대 초반의 일이다. 한번은 보험업에 종사하던 지인이 상담을 요청해 왔다. 강촌유원지 인근의 토지를 계약했는데 입지를 좀 봐달라는 부탁이었다. 그 말을 듣자마자 ‘아차 기획부동산에 당하였구나!’라는 생각이 불현듯 떠올랐는데 아니나 다를까 그 예감은 적중하였다. 내용인즉, 평소에 가깝게 지내던 언니에게서 전화가 와서 받아 보니, 강촌유원지 인근이 대규모로 개발된다는데 개발지역의 땅을 사두면 큰돈이 된다고 하여 자기는 이미 그 지역의 땅을 샀으며, 가까운 사이니까 말해 주는데 삼천만 원만 있으면 삼백 평의 땅을 살 수 있으니 꼭 사 놓으라는 언니의 말을 믿고 계약을 체결하였다는 것이다.   계약내용을 보면, 지적도상으로는 한필지인 임야를 도면에 150여 필지로 나누어 놓고 우선은 지분등기로 매수를 해 놓으면 나중에 한꺼번에 분할하여 각자에게 분할등기를 해 준다고 약속하였다며 지분으로 작성된 계약서를 필자에게 보여 주었다. 결국 그분에게 왜 이런 부동산을 매수하면 안 되는지 자초지종을 설명하고 계약금 중 얼마라도 돌려받을 수 있으면 다행이겠지만 만약 돌려받지 못하더라도 잔금지급을 하면 더 큰 손해가 오니까 계약금을 깨끗이 포기하더라도 무조건 계약을 이행하면 안 된다고 조언하였다. 그 지인은 결국 삼백만원을 포기하는 선에서 마무리하였다.   여기에서 계약금 삼백만원이 아깝다하여 잔금을 지급한 후 지분으로 된 소유권을 가져오게 되면, 가격이 오르기는커녕 아무리 손해보고 매각하려 해도 매수할 사람은 나타나지 않으면서도 해마다 국가에 꼬박꼬박 각종 세금까지 납부를 하여야 하니 화병에 죽을 일이 된다. 결국 이러한 부동산은 자식에게 상속으로 물려주더라도 죽은 뒤에까지 자식에게 욕을 얻어먹을 땅인 것이다. 땅을 물려주려거든 돈 되는 땅을 물려주라! 그래야 죽은 후라도 자손들이 부모의 공덕을 찬양할 것이다. 명언 >> 위기가 기회가 될 수 있듯이 기회는 언제든 위기가 될 수 있다!!!  
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    • 부동산특집
    2020-07-08
  • 부동산 알아야 보인다
    부동산의 가치는 하나가 아니다    가격과 가치의 차이를 같은 뜻으로 알고 계신분이 의외로 많다. 결론부터 말하자면 가격과 가치는 완전히 다른 의미로서, 가격은 이미 나타난 결과처럼 명확하여 하나라고 할 수 있으나 가치는 아직 일어나지 않은 가상 속의 가격들이어서 그 개수는 셀 수 없을 만큼 많다고 생각하면 편하다. 즉, 가격은 매매계약을 체결하여 잔금을 지급한 것처럼 얼마라는 명확한 금액을 제시한다. 그러나 가치는 얼마 정도 될 거야라고 생각하면 쉽게 이해된다. 따라서 가격은 현재형이고 가치는 미래진행형이다. 여기에서 미래의 가치를 현재의 가격으로 사는 행위를 매매 또는 투자라고 말한다.    부동산투자를 하려면 이처럼 가격이나 가치에 대한 정의부터 미리 알아야 하는데, 본래 하나의 부동산에는 하나의 가격이 존재한다. 그러나 가격이 아닌 가치평가에서는 같은 부동산이라도 가치가 하나만 존재 하는 것은 아니며 보는 사람의 관점에 따라 또는 평가를 원하는 각 단체의 요구 및 쓰임에 따라 제각기 달리 평가된다.    예를 들어, 하나의 부동산이라도 꼭 필요한 사람에게는 해당 부동산의 가치가 높아 보이겠지만, 있어도 좋고 없어도 그만인 사람에게 있어 그 부동산의 가치는 제한적일 수밖에 없게 된다. 또한 돈을 대출해 주는 금융권에서 보는 가치는 안전을 담보로 해야 하기에 가치를 더 낮게 평가하려 하겠지만 대출받는 자의 입장에서는 조금이라도 더 많은 금액을 대출받기 위해 그 가치를 높게 평가받으려 할 것이다. 이외에도 부동산투자에서 알아야 할 가치로는 과거가치와 현재가치 그리고 미래가치가 있다.    이 외에도 시장에서 통용되는 가치로서 투자가치, 보험가치, 보상가치, 과세가치, 청산가치, 재생산(대체)가치, 시장가치 등이 있다. 그중 투자가치는 현재의 가치가 아닌 미래가치란 뜻이 내포되어 있다. 지금 부동산을 매수한 가격보다 투자가치가 높아야 즉 미래에 그 가격이 올라야 양도차익을 바라볼 수 있기 때문이다. 보험가치는 대출자 즉, 은행이나 보험회사 등 부동산을 담보로 자금을 빌려줄 때의 가치를 말한다. 따라서 보험가치는 현재의 가치보다 저평가된 가치라고 할 수 있다.    보상가치는 사회기반시설 등을 설치하기 위한 보상이 필요할 때 감정평가를 통해 나타나는 가치이다. 예전에는 보상을 위한 감정을 일부러 낮게 평가해 많은 민원이 제기되기도 했지만 현재에는 시가보상 원칙에 따라 불평불만으로 인한 민원제기는 많이 줄어들었다.    현재가치는 좀 전에 설명한 것처럼 시장가치와 함께 쓰일 수 있으며, 미래가치는 말 그대로 현시점 이후의 가치 다시 말해 투자가치라고도 할 수 있다. 이러한 각각의 가치에 대한 정의를 명확히 알고 서로를 연계시킬 줄 알아야만 경매나 공매 그리고 급매를 통한 투자에서 적정 가치를 쉽게 찾아 낼 수 있어 투자물건을 명확히 골라 낼 수 있게 되기에 가격과 가치에 대한 정의를 명확히 아는 것은 매우 중요한 일이다.   조용덕 교수 부동산학 박사 / 본지 자문위원     
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    • 부동산특집
    2020-06-17
  • 부동산 알아야 보인다
    일하자! 놀자! 먹자! 자자!    지금까지 수없이 들었던 ‘향후 부동산에 투자하려면 어디에 투자해야 하느냐’고 묻는 질문에 대한 필자의 직접적인 답변이다. 일하자! 놀자! 먹자! 자자! 이 4가지만 명심하고 입지를 찾아 투자해도 향후 그 앞날에 무궁한 부가 축적되어 나갈 것이기 때문이다. 이는 위에서도 언급했던 투자하기 좋은 지역에서 ‘좋은 입지란 첫째, 교통이 우수한 지역, 둘째, 교육여건이 우수한 지역, 셋째, 근린생활시설 이용이 편리한 지역, 넷째, 자연환경이 우수한 지역 등이며 이 네 가지가 모두 갖추어져 있는 지역이라면 대한민국 최고의 입지다’라고 해도 무방하다고 한 말과 일치되는 말이다.    지금까지의 부동산투자는 너무나도 쉬웠고 또한 부동산에 대한 특별한 기여도 없이 수익률도 너무 높은 그야말로 천국생활 같은 투자환경이었다. 그러나 아쉽게도 이제 그러한 시장은 결코 다시 오지 않을 것이다. 오히려 예전의 좋은 추억을 가지고 부동산투자시장에 접근한다면 이제는 그 즉시 투자시장에서 도태되고 말 것이다. 부동산 시장이 이미 너무나도 급격하게 많이 변해 버렸기 때문이다.    사람들은 인터넷시장에 열광했다. 무엇이든 원하는 것은 다 들어주면서도 부리기가 너무나도 쉬웠고 그러면서도 너무나도 편리했기 때문이다. 이제는 사람들이 시장에 직접 나갈 필요도 또 무엇을 찾아서 헤매지 않아도 앉아서 자판 몇 번 두드리고 커피 한잔 마시고 있으면 집 앞까지 바로 배달 해주는 세상이 되었다. 그런데 이러한 상황과 부동산투자시장과는 과연 어떤 연관이 있기에 이리 호들갑스럽게 떠들어댈까?    부동산투자시장이 어려워진 까닭은 먹고 마시고 노는 모든 문화를 인터넷이라는 괴물이 한순간에 해결해 주었기 때문이다. 사람들이 생활에 필요한 무엇을 사러 굳이 직접 시장에 나가지 않더라도 인터넷을 통해 모든 물품의 조달이 한 번에 해결 가능하게 되었기 때문에, 예전에는 여러 물건을 값싸게 살 수 있는 중심상권 등을 찾아 직접 나가야 했다면 이제는 나갈 일이 없어져 상권자체가 변하거나 망가져 버렸고, 앞으로도 더더욱 그 속도는 빨라질 것이다.    수천만 원, 수억 원의 권리금이 붙었던 가게들이 권리금이 없어도 잘 나가지 않게 된 것이다. 오히려 좋은 물건을 값싸게 팔수만 있다면 깊은 산속에 창고를 지어 놓고 인터넷을 통해 훨씬 더 많은 물건을 쉽게 팔수 있게 되었다. 또한, 예전에는 3대가 함께 살던 대가족제도에서 이제는 방 한 칸에서 생활하더라도 편하게 살려는 개인주의 성향이 강해졌고, 이는 바로 주택시장에 영향을 미쳐 대형 주택시장의 붕괴와 함께 소형주택시장이 떠올랐다.    부동산시장은 하나이다. 상가도 부동산이고 아파트도 부동산이고 원룸·오피스텔도 모두 부동산이란 뜻이다. 상가에서 장사가 안 되니 임차인 구하기가 힘들어졌고 반면에 개인주의 성향으로 원룸이나 오피스텔이 호황이다 보니, 상가를 가졌던 사람이 상가를 허물고 원룸건물이나 오피스텔을 짓게 되고, 결국 둘 다 과다공급으로 시장이 함께 망가지게 되었다. 그럼 이처럼 상가시장도 망하고 주택시장도 망한다는 부동산시장에서 도대체 무엇을 어떻게 투자하란 말인가?    그 해답이 바로 위에서 말한 일하자! 놀자! 먹자! 자자! 가 한자리에 몰릴 입지를 찾아 투자하라는 말이다. 세상을 살아나가려면 무슨 일이 있어도 돈을 벌기 위해 일해야 하고, 놀아야 하고, 먹어야 하고, 잠을 자야만 한다. 결국 앞으로의 부동산투자는 사라지거나 없어서는 안 될 공단 주변이거나, 빼어난 경관과 함께 다른 곳에서는 맛보거나 즐길 수 없는 그곳만의 특별한 문화가 있는 유명관광지가 될 자리를 찾아 투자하면 된다. 부동산개발도 물론 일하고, 놀고, 먹고, 잘 수 있는 자리 즉, 사람들이 일부러라도 찾아와 놀고, 먹고, 자고 가는 방향으로 맞추어 개발해야 한다. 오늘 상권의 중심지라고 해서 미래에도 좋은 입지로 남아 있지는 않을 것이란 이야기이다.   조용덕 교수  부동산학 박사/ 본지 자문위원
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    2020-05-21
  • 부동산, 알아야 보인다
                    조용덕 교수 / 부동산학 박사 / 본지 자문위원   좋은 입지란 어떤 곳인가를 물어본다면 부동산에 대한 상식이 없는 사람이라도 거의 대부분 좋은 입지에 대해 확실하게 답을 할 수 있을 것이다. 좋은 입지란 첫째, 교통이 우수한 지역, 둘째, 교육여건이 우수한 지역, 셋째, 근린생활시설 이용이 편리한 지역, 넷째, 자연 환경이 우수한 지역 등이며 이 네 가지가 모두 갖추어져 있는 지역이라면 대한민국 최고의 입지라고 해도 무방할 것이다.   그렇다면 투자에 있어서도 이 네 가지 환경이 모두 갖추어진 지역에 투자하는 것이 맞는 것일까? 정답은 ‘아니다’ 이다. 만약 위 네 가지 환경이 모두 갖추어진 지역이 있다면 그 지역은 현재 상태에서 가장 살기 좋은 도시로서 부동산시세도 최고가로 거래되고 있는 지역일 것이다. 따라서 그러한 지역은 현재의 부동산시세만으로도 가진 사람들이 선점하여 생활하고 있는 그들만의 지역일 것이고, 일반서민들의 적은 자금으로는 투자하기에 적합하지 않다고 할 수 있기에 투자접근에는 어려움이 클 수밖에 없다. 그렇다면 일반서민들이 투자할 지역은 대체 어디일까? 바로 위 네 가지의 여건들이 향후에 갖추어질 지역에 선행 투자하면 되는 것이다.   결국, 미래에 교통, 교육, 근린생활, 자연환경의 시설들이 조화롭게 한 지역에 모두 갖추어질 지역을 어떻게 찾느냐가 문제인데 해답은 바로 각 지방자치단체마다 계획을 통해 입안해 놓은 도시기본계획을 면밀히 분석해 보면 알 수 있는 일이다. 각각의 지방자치단체는 미래 도시변화를 예상하여 20년 단위의 도시계획을 미리미리 작성한 후 발표를 하게 된다. 즉, 2020 도시기본계획, 2040 도시기본계획 등이 그것이다. 이러한 도시기본계획을 미리 세워 두지 않는다면 상·하수도부터 전기, 도로, 주택 등 일상생활에 필수적인 각종 시설들에 대해 갑자기 급변하는 환경에서 바로 대응할 수 없게 되거나, 계획을 잘못 세워 사회간접자본 시설을 너무 과하거나 부족하게 하여도 이는 혈세낭비 뿐만 아니라 지역 자체가 큰 혼란에 빠질 수도 있게 된다.   도시기본계획은 관에서 계획하고 발표한 자료로서 그 자료를 신뢰할 수 있다는 것이며, 그 내용에는 향후 20년 이내에 녹지가 대지 또는 주거지나 상업지 등으로 변경되거나 공업단지 등 지구단위계획, 지역인구의 증감 등 전반적인 지역도시변화에 대한 계획을 세부적으로 자세하게 작성해서 발표한 미래도시계획으로서, 미래에 변화될 계획들에 맞춰 투자자가 자세히 파악한 후 투자할 수 있기 때문에, 더 큰 수익을 안전하게 확보할 수 있어 장기적인 부동산투자자의 입장에서는 보물지도와도 같은 존재이다.   결국 투자하기 좋은 지역은 이미 화려한 네온사인 아래 많은 인파로 붐비는 중심지가 아니며, 도시기본계획 등을 면밀히 분석한 후 미래에 네온사인 아래 많은 인파로 붐빌 자리를 선정해서 매입한 후 잊고 장기적으로 기다려야 안정적으로 크게 성공하는 투자를 할 수 있다. 그러다보니 매수할 시기도 문제가 된다. 아무 때나 매수해 놓고 끝도 없이 기다릴 수는 없는 노릇이기 때문이다. 분명한 것은 꼼꼼한 현장답사 후 지역의 변화추이를 확인한 후 대축적지도를 펼쳐 놓고 분석해 본다면 개발의 시기를 거의 확실하게 추정할 수 있기에, 장기적 가격그래프 상 가장 저점에서 효율성을 극대화시킬 수 있는 지점을 찾아 매입할 수도 있게 된다.
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    2020-04-21
  • 부동산, 알아야 보인다
                      조용덕 부동산학 박사 / 본지 자문위원   부동산도 경제재 중 하나로서 그 가치를 판단하려 할 때에는 참고하거나 확인해 보아야 할 부분이 참으로 많다.   그 중 꼭 알아야 할 중요한 내용 몇 가지를 알아보면 첫째, 부동산입지와 가격결정 요인이다. 부동산의 가격은 곧 입지 또는 효용성에서 결정난다고 할 수 있는데 농지보다는 주택지가, 주택지보다는 상업지가 더 비싼 이유가 그것이다.   두 번째는 가계와 기업의 이동을 보아야 한다. 신도시가 만들어지면 많은 이주수요가 발생하며 산업단지가 들어서는 공단 또한 마찬가지이다. 이는 지역인구의 증가요인이 경제재인 부동산의 가치변화에 가장 큰 영향을 미치는 요인이라고 보는 것이 타당하다.   세 번째는 토지이용의 변화이다. 농지로 활용되던 토지가 도시의 확장으로 주거지나 상업지로 바뀐다면 그 경제적 가치변화는 크게 변할 수밖에 없게 된다.   넷째는 사회·인구학적 구조변화이다. 예전에는 청·장년층이 주류인 사회여서 여러 부동산 중 상업 및 업무시설이 주류를 이루었다면 향후에는 고령사회 또는 초고령사회로 변화하며 생활에 꼭 필요한 주택이나 임대용부동산의 수요로 변화가 예상된다. 이처럼 사회·인구학적 구조변화에 따라 부동산시장도 마찬가지로 큰 변화를 겪게 된다.   다섯째는 정치·경제적 상황변화이다. 부동산시장은 정부의 부동산정책이나 경제상황에 따라 많은 영향을 받는 경제재라는 뜻이다. 정부의 정책에 맞서려 하지 마라는 속담이 있다. 따라서 정부의 정책변화 또는 경제상황 변화에 대해 면밀히 분석하고 투자에 나선다면 위험의 회피뿐만 아니라 안정된 수익창출도 가능하게 된다.   여섯째는 투자 및 자본시장의 흐름을 정확하게 파악하고 있어야 한다. 부동산에도 여러 종류가 있으며 시대에 따라 투자의 여건과 선호하는 종목도 변하게 되고 또한 금리 등 자본시장의 변화에도 부동산시장은 예민하게 반응한다.   마지막으로 지역개발 현황 등 여러 요소들이 있다. 부동산시장의 변화는 주변지역의 개발뿐만 아니라 해당 부동산의 직접 개발에서도 많은 변화를 가져온다. 따라서 장기 도시기본계획 분석을 통해 현재 주변지역의 부동산시장변화를 면밀히 분석한 후 앞으로 크게 변화될 지역을 파악하고 분석하여 투자에서 선점하여야만 다른 투자자보다 앞서나갈 수 있게 된다.  
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-03-31
  • 부동산, 알아야 보인다
                    조용덕 부동산학 박사 / 본지 자문위원 우리나라에서 부동산의 특성을 모르고서 또는 부동산을 통하지 않고서 자수성가하여 부자로 잘살 수 있는 방법이 있을까? 물론 전혀 방법이 없다고 할 수만은 없겠다. 자영업을 하거나 창업을 통해 큰 성공을 거두어 부자가 될 수도 있을 것이며, 큰 부자 집안과 혼인관계를 통해 부자의 반열에 오를 수도 있기 때문이다. 그러나 필자가 말하고 싶은 내용은 일반적이고 보편타당한 상태에서 누구나 노력해서 부자가 되는 것을 말하는 것이며, 천에 하나 만에 하나인 확률을 가지고 이야기하려는 것은 아니다. 또한 자영업이나 창업 또는 큰 부자 집안도 그들이 부자가 되기까지에는 부동산을 이용하지 않고서 그 위치에 있기는 힘들었을 것이다.   부동산투자가 좋은 이유가 있다. 다른 일들은 대부분 회사에 출근을 하거나 본인이 몸소 뛰어다니며 일을 해야 그 결과에 따라 수익을 올릴 수 있다. 그러나 부동산투자는 다르다. 매수할 때 위험을 제거하는 것과 높은 수익률을 기대하기 위해 철저한 분석이 필요할 뿐, 잔금을 지급하여 소유권을 취득한 이후에는 원하는 수익률이 나올 때까지 기다리면 된다. 또한 본인의 노력 없이도 매월 안정적인 임대수익까지도 기대할 수 있다. 그런 편리함 때문에 처음 투자하기가 어렵지 한번 양도차익이나 임대소득을 누려본 사람들은 시키지 않아도 알아서 계속 투자를 이어가게 되며, 그 수익도 횟수를 거듭해 투자해 나갈수록 눈덩이처럼 점점 더 크게 불어나 어느새 부자의 반열에 오를 수 있게 되는 것이다.    문제는, 투자를 처음 시작하려면 일반서민의 입장에서 큰 목돈이 필요하다는 것이다. 그래서 발상의 전환이 필요하다. 우리가 수십 년 동안 적립해 나갈 돈을 은행에서 미리 찾아 사용하고 그 이자를 지급하는 것이다. 다행히 아직까지는 임대수익이 이자비용보다 훨씬 많기 때문에 충분히 가능한 일이다. 더구나 시간이 지나면서 그 가치가 상승하면 월 임대소득보다 훨씬 더 큰 양도차익까지도 기대할 수 있어 일거양득이 된다. 한 달에 몇 십만 원의 연금을 받으려고 이자도 붙지 않는 퇴직연금이나 개인연금에 수십 년 동안 매월 일정금액을 고통스럽게 불입해 나가는 것보다 훨씬 쉽지 않겠는가!!!    부동산투자 유형은 크게 5가지로 구분할 수 있는데 토지, 단독주택, 공동주택, 상업(업무) 및 산업용부동산, 마지막으로 소매점 및 쇼핑센터 투자 등으로 나눌 수 있다. 문제는 부동산의 유형에 따라 도사리고 있는 위험이 모두 다르며 그에 따라 투자계획도 각각 다르게 세워야 한다는 것이다. 위험을 잘 모르고 투자를 한다면 큰 손실로 이어질 수도 있으며 잘못 투자하면 투자가 아닌 두고두고 큰 손실을 안겨주며 아픔을 주는 애물단지로 전락할 수도 있기 때문이다.    예비투자자들과 상담을 하다 보면 대체적으로 소매점용(근린상가)이나 오피스텔, 공동주택(아파트), 지분 형 쇼핑센터, 토지 등의 순으로 선호도가 나타난다. 소매점용이나 오피스텔은 임대소득을, 아파트는 임차인의 전세자금을 지렛대삼아 적은 투자금액으로 양도차익을, 지분형 쇼핑센터는 적은금액으로 직접운영을, 토지투자는 큰 양도차익을 바라고 투자하는 경우가 대부분이다. 어쩌다 대형 상업용 건물이나 산업용부동산을 찾는 투자자가 있는데 이런 사람은 큰 부자이거나 직접 공장을 운영하려는 사람이 많다.   그렇다면 권리분석과 입지분석 등 필요한 분석을 마쳤다고 가정하고, 투자를 위해 부동산을 매수하려 할 때 위 부동산유형 중에서 대체적으로 어떤 유형의 부동산에 투자하는 경우가 가장 위험할까? 그 위험도의 순서를 알아보면 첫째, 직접 운영할 목적으로 분양받는 지분형 쇼핑센터가 되겠고, 두 번째는 소매점용(근린상가)과 산업용부동산이며, 세 번째는 오피스텔이고, 네 번째는 공동주택이나 단독주택이 될 것이며 마지막으로 가장 안전한 투자는 부자들이 매입하는 대형 상업(업무)용 건물과 토지가 될 것이다.     왜 그런지는 부동산의 유형을 보면 답이 나온다. 위험도가 높은 투자의 경우는 토지에 개발행위를 하여 분양하는 건물로서 건물을 지분으로 보유하는 경우이고, 자연 그대로의 토지는 위험도가 낮음을 알 수 있다. 그 이유는 개발행위가 진행된 부동산은 개발자가 개발이익을 먼저 가져감으로써 후에 분양받는 투자자에게 높은 위험도를 전가시키기 때문이며, 쇼핑센터가 가장 위험한 이유는 각자가 지분으로 소유한 건물내부에서 영업행위를 하다보면 운영주체의 경영위험뿐만 아 니라 주위의 소 사장 몇 명만 운영을 잘못하여도 쇼핑센터 전체가 한 순간에 이용객이 사라져 버릴 수 있기 때문이다. 따라서 이러한 위험성을 회피하기 위해 또는 각기 다른 개인별 투자의 특수성에 맞추기 위해서라도 투자 전 반드시 전문가와 상담 후 투자를 실행하는 것이 좋다.          
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    • 부동산특집
    2020-03-17
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