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기사입력 : 2020.07.29 18:00
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시장경제와 부동산 그리고 정부의 부동산정책 - 첫번째 

 

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영종하늘도시 아파트 단지

 

<<정부는 지난달 17'주택시장 안정을 위한 관리방안'(6·17 대책)과 지난 10'주택시장 안정 보완대책(7·10 대책)을 발표하고 임차인의 주거 안정을 위한 임대차 3법 도입을 추진 중입니다.

정부는 주택시장의 투기 수요 유입을 차단하고, 실수요자 중심으로 공급을 확대하려 한다실거주를 위한 1주택자는 보호한다는 원칙에 따라 단기 투자, 갭투자, 다주택 보유자의 불로소득을 환수하는 시스템을 갖추고 충분한 주택공급에 대한 불안감을 느끼지 않도록 할 것이라고 강조했지만 부동산 정책에 대한 불만은 높습니다. 본지 자문위원인 조용덕 교수(부동산학)가 정부의 부동산정책과 관련한 글을 기고해 주셨습니다. 현재 대한민국의 주택문제와 관련하여 문제발단의 근본원인과 대책에 대해 2회에 걸쳐 연재합니다. (편집자주) >>

 

 오늘은 작금의 대한민국 부동산 특히 주택문제와 관련하여 개인의 의견으로서가 아닌 부동산학을 전공한 부동산학자로서 미력하나마 글을 적어보려 한다. 현재 대한민국은 국가는 국가대로, 국민은 국민대로 그리고 국가와 국민이 함께 고민해도 주택문제에 대해서만큼은 쉽게 해결할 수 없는 큰 혼돈에 빠져 있다. 주택은 사람이 한평생을 살아가기 위해서 없어서는 안 될 절대적 필수재중 하나이다. 그렇다보니 동서고금을 막론하고 대부분의 위정자들과 수많은 학자들이 근본적인 주택문제 해결에 대해 고민하거나, 그 해결방안을 내놓았지만 조금만 과하거나 부족하여도 결국은 사회적 불안요소로 대두대곤 하였다.

 

 현재 정부 내에서도 주택문제 해결을 위해 수많은 대책을 내놓았으나 문제해결은 아직 요원한 상태에서, 최근에는 역세권 재개발을 통한 용적률완화 및 서울 재개발·재건축 완화, 3기신도시 용적률 상향, 공공재개발 및 재건축활성화, 서울시내 군용지 및 유휴용지 활용방안 그리고 수도권 4기신도시 또는 미니신도시 건설 등으로 그 해결방안을 모색하려 하고 있다. 그러나 주택문제 해결을 위해서는 무조건적인 정책적 제안을 하기 보다는 먼저 고민해야 할 일이 있다. 우선 그 원인이 어디에서 왔는지에 대한 근원을 명확히 파악하고 그에 맞는 해결방안을 모색하는 것이 앞서야 된다. 비록 정부에서 지금까지 수많은 고민을 한 후 대책 등을 내놓았겠지만 아직은 근원에 대한 이해력이 많이 부족하다고 생각하기 때문이다.

 

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운서동에 속속 들어서고 있는 오피스텔과 아파트

 

 먼저 그 원인을 찾아본다면 당연히 수도권 특히 서울의 주택부족문제라고 할 수 있다. 주택의 양적부족문제 및 질적 문제를 해결하기 위해서는 국가 전체이든 어느 국한된 한 지역이든 105%~115% 정도의 보급률이 가장 이상적인 주택보급률이라고 할 수 있다. 그러나 서울 및 인천 그리고 경기도를 포함한 수도권 전체의 주택보급률을 확인해보면 2019년 기준 서울의 주택보급률은 약98%이며 경기도는 약100%이고 인천광역시는 101.2%정도인 상황이다. 결국 꼭 필요한 105%~115%의 주택보급률에는 많이 부족하기에 주택가격 상승이 지속되면서 투기적인 요소가 개입되는 것으로, 주택투기문제는 시장에서 필요로 하는 지역에 필요공급량만 제공된다면 자연적으로 해소될 문제이다. 물론 필요지역에 적정한 양을 공급하기가 절대 쉬운 일은 아니겠지만, 필요지역에 대한 공급 또는 공급정책은 실종된 상태에서 일부 투기꾼의 문제인 투기를 문제 삼아 전 국민을 상대로 초고율의 세금 등으로 억압한다면, 국민의 극히 일부 인 투기꾼들을 잡기도 전에 선량한 대다수 국민인 1주택자 및 실수요자는 코로나로 인한 소득의 대폭 감소와 더불어 가정경제불안이 심화되고 주거이전의 자유 및 삶의 질 저하 등으로 엄청난 피해자를 양산하며, 궁극적으로는 경제의 대 불황 등으로 이어져 더욱 큰 사회적 문제로 되돌아오게 된다.

 

 더구나 코로나문제로 지방취업난이 심화되며 지방에서 일자리를 찾아 수도권으로 이주하는 홀로 취업희망자들(특히 청년층)의 이주수요가 계속 증가하고 있는 것도 주택난을 가중시키는 한 요인이다. 이러한 추세는 코로나 문제가 해결된 후에도 한번 수도권으로 유입된 인구가 지방으로 다시 회귀하는 일은 어렵다고 보며 결국 수도권의 주택난을 가속화하는데 일조하게 된다. 이들은 대부분 홀로 생활하는 청년층으로서 아파트나 오피스텔 등 양질의 주거수요층이 아닌 다가구주택의 원룸이나 고시원 등을 임차하여 거주하는 경우가 많다. 결국 주택문제를 스스로 해결할 수 없는 주택수요자로서 이들을 위한 다가구 원룸주택 등의 공급에 대해서도 신경 써야할 문제이다.

 

 또 하나는 양질의 주택부족문제이다. 가구당 수입증가로 인한 경제력향상은 필연적으로 도시정비기반시설 및 교육환경 등이 완벽하게 갖추어진 지역 내 양질의 주택수요를 동반하게 된다. 그런데 이와 같이 교육, 문화, 도시정비기반시설 등이 완벽히 갖추어진 양질의 주거지역이라 하면 대부분은 이미 준공 된지 수십 년이 지난 아파트지역으로서, 재건축·재개발 등이 필수적으로 뒷받침되어야 이들의 주거수요를 충족할 수 있다. 그런데 현실은 정부정책에서 재건축·재개발 활성화대책은 배재되어 있는 상태로서 이 또한 기존의 주택가격 상승요인이 된다. 필요한 지역에 공급을 해야 주택가격이 안정되기에 고급주택의 수요층을 위해 타 지역에 아무리 제3, 4 또는 제5의 신도시를 공급 한다고 해도 주택가격의 안정은 쉽게 풀리지 않게 된다.

 

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중구 제2청이 있는 영종동 다세대주택단지

 

 결국 주택문제에 있어서는 대책이 아닌 원칙이 필요하다. , 정부는 너무나 과민반응 또는 단기간의 결과물에 일희일비 하지 말고, 시장경제체제를 믿고 따르며 수요가 부족하면 수요 진작책을, 공급이 부족하면 공급 진작책에 맞춘 실현가능한 정책제시만 하면 된다. 주택가격이 올라 수익을 남기는 것도 내려서 손해를 보는 것도 정부에서는 개입을 최소화 하여야 하고 오직 수요와 공급의 처방정책으로 말해야 한다. 비싼 곳이 있거나 값싼 곳이 있는 것은 결국 입지의 문제이고, 비싼 값을 지불하고서라도 좋은 입지에 위치한 주택에 살고자 하는 욕망이 없거나 그 욕망 자체를 정부가 나서서 꺾는다면 개개인의 발전뿐만 아니라 정권 및 국가존립마저 위태로운 결과를 가져오게 된다.

다행인 것은 옛날과는 달리 이제는 입체적인 개발이 얼마든지 가능하기에 도로 및 공공필요시설 등을 지하화하고 지상을 고밀도 집적화 하여 개발하여도 답답함을 느끼지 않을 만큼 기술이 발달된 시대이기에 필요한 지역에 충분히 공급도 가능하게 되었다. 정부에서는 이때 발생하는 추가적인 불로소득에 대해 공평한 만큼 세금으로 추징하여 그 돈으로 임대주택을 지어 공급하거나 추가적인 부분의 일부를 임대주택으로 공급하게 한다면 손안대고 코 푸는 누이 좋고 매부 좋은 일 아니겠는가? (다음호에 계속)

조용덕 교수 (부동산학 박사/ 본지 자문위원)

 

 

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