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전세 사기를 당하지 않으려면 - 두 번째 ( 주택임대차보호법의 완전 이해 ‘대항력 및 우선변제권’)
조용덕 교수(경기대 부동산·자산관리학과) / 본지 자문위원
기사입력 : 2023.08.23 07:15
이번 호에서는 소중한 전세보증금을 안전하게 지켜주는 주택임대차보호법에 대해 자세하게 알아보자. 주택임대차보호법은 이 법에 대한 이해 그리고 이 법을 알고 잘 활용하는 것만으로도 소중한 내 전세보증금을 안전하게 지켜낼 수 있게 된다. 따라서 주택임대차보호법에 대한 철저한 이해는 너무나도 중요하므로 반드시 숙지하도록 하자.
가장 중요한 내용으로서 결론부터 말씀드리오니 아랫글을 잊지 말고 반드시 지키셔야 한다.
<이사할 때 대항력 및 우선변제권을 확보하기 위해서 하루도 미루지 말고 최대한 빨리 계약서를 가지고 동사무소에 방문하여 주민등록 전입신고와 계약서상 여백에 확정일자 인을 반드시 함께 받아야 한다>
다수의 임차인은 주택임대차보호법에서 규정한 보호조치 외에도 큰돈을 들여 전세권설정 및 전세 보증보험 등 2중 3중의 보호장치를 모두 갖추어야만 보증금을 안전하게 보호할 수 있다고 믿고 있다. 그러나 결론부터 말하자면 이러한 보호조치를 모두 갖추었다고 하여 보증금을 100% 안전하게 지킬 수 있는 것은 아니고 안전하게 지킬 수 있는 확률만을 높일 뿐이다. 그렇다면 전세보증금을 안전하게 지키는 방법은 무엇일까? 정답은 주택임대차보호법에서 하라는 대로 철저하게 잘 지키는 것과 전세 목적 부동산의 시세를 정확하게 파악하는 것이다.
주택임대차보호법의 제정목적을 보면 ”주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 ‘민법’에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적“으로 한다. 그리고 이 법의 적용과 그 성질을 보면 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용하며, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 또한 같다. 즉, 주택임대차보호법은 민법의 특례를 규정한 법률로서, 부동산임차권을 물권화하여 경제적 약자인 임차인의 지위를 강화한 법률이다. 따라서 주택임대차보호법은 강행법규(무조건 지켜야 하는)이며, 이 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리하게 작성된 계약은 그 효력이 없다.
따라서 주택임대차보호법은 국민 주거생활 안정보장 및 임차인 보호를 위해 대항력 인정, 주택임대차계약서 상 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권, 소액임차인을 위한 최우선변제권 등 여러 규정을 두고 있다. 즉, 주거생활에 대한 안정 및 안전보장을 받으려면 대항력을 갖추는 것이 우선되어야 하고 추가로 확정일자 인을 받아 우선변제권을 반드시 확보하라는 뜻이다. 여기에서 대항력이란 제3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있다는 의미로서, 임대차 기간 중 임차한 주택에 소유권변동이 발생하더라도 임차인이 주택의 새로운 소유자에게 임차권의 승계·존속을 주장하여 계속 사용·수익할 수 있는 효력을 말한다.
중요한 것은, 매매 등으로 임대인이 바뀐 경우 주택의 신규 임차인과 계약서를 새로 작성하지 않더라도 법에서 강제한 대로 전 임대인과 계약한 계약 내용은 그 임차주택에 살고 있는 동안 그대로 유지된다. 다만 신규 임대인과 계약서를 새로 작성한 경우에는 새로 계약한 계약서에도 확정일자 인을 받아 예전 임대인과 계약한 계약서를 새로운 임대인에게 돌려주지 말고 새로 작성한 계약서와 반드시 함께 보관해야 한다. 그 이유는 예전 임대인과 계약했던 계약서에 찍힌 확정일자인 때문이다. 참고로 확정일자 인은 경매 등에서 한번 사용하면 다음 경매 등에서는 확정일자 인의 효력을 잃게 된다는 것도 알아야 한다.
이러한 대항력을 갖추려면 그 요건 및 존속기간은 다음과 같다.
대항력의 요건 및 존속기간
▣대항력의 요건
주택임대차보호법상 임차인이 주택의 인도 + 주민등록(전입신고) = 익일부터 제3자에게 효력발생
▣대항력의 존속기간
경매에서는 최소한 낙찰기일(배당기일까지이면 최고)까지, 일반의 경우 보증금을 반환받았을 때까지 계속하여 대항력의 요건을 갖추어야 한다. 다만, 가족 중 한 사람이라도 계약 후 보증금을 반환받을 때까지 계속하여 대항요건을 구비하고 있으면 대항력은 상실되지 않는다.
대항요건과 함께 반드시 갖추어야 할 요건이 확정일자이다. 확정일자란 동사무소, 법원, 공증사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 상 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 그 날짜를 확정일자라고 한다. 확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 하는 것을 방지하기 위해 마련된 제도로서 임대차계약서를 가지고 동사무소에 전입 신고할 때 확정일자 인을 찍어달라고 하면 대항력과 우선변제권을 함께 확보할 수 있다. 여기에서 우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인(세입자)이 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 뜻하며, 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춤으로써 임차주택이 경매나 공매 등에 넘겨지더라도 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말한다.
※ 대항력 및 우선변제권 확보 = 주민등록 전입신고 및 확정일자인 받으면 됨.
우선변제권(확정일자) 하나만으로는 보증금 보호받지 못함
중요한 것은, 전입신고 및 확정일자를 받은 날과 임대주택에 설정된 각종 채권과의 설정 날짜에 따라 소중한 내 전세보증금이 안전하게 보호받느냐 받지 못하느냐가 결정 난다는 점이다. 이는 대단히 중요한 내용으로 권리분석을 할 때 반드시 그리고 철저하게 확인한 후 조금이라도 이상이 있으면 전문가와 상담하거나 아쉽더라도 계약을 체결하면 안 된다.
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