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특별기고 - 전세 사기를 당하지 않으려면 - 3회: 임차권등기명령 제도
조용덕 교수(경기대 부동산·자산관리학과) / 본지 자문위원
기사입력 : 2023.09.06 07:51
이번 회차에서는 전세 계약이 종료되었음에도 전세보증금을 돌려받지 못한 경우 대처방안인 임차권등기명령 제도에 대해서 알아본 후, 전세 계약을 체결할 때 안전한 계약체결 방법에 대해 알아보자.
임차권등기명령제도란, 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 한 주택임대차보호법의 규정 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못하고 이사 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지는 문제점이 발생하게 되는데, 이처럼 임대차 기간이 끝난 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청하여 이사하더라도 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지할 수 있도록 인정하는 제도가 임차권등기명령제도이다.
임차권등기명령 신청 후에는 다른 새집으로 이사해도 보증금의 반환소송 및 지급명령 등의 절차를 위한 대항력을 기존 그대로 유지할 수 있게 된다. 또한, 임차권등기명령이 나오면 법원의 촉탁에 의해 해당 주택의 등기부에 임차권이 등기되며, 임차권이 등기된 이후 다른 사람이 그 집을 임차하려고 하는 경우 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않았다는 경고역할을 하게 된다. 즉, 임차권등기가 되어 있는 주택에 전세 계약을 하는 경우 법으로 보증금을 보호받지 못하게 되기에 결단코 전세 계약을 체결해서는 아니 된다는 뜻이다.
임차 주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 따라서, 임차한 주택이 무허가 건축물의 경우 임차권등기명령은 신청할 수 없으며, 주택의 일부분 즉 다가구주택에서 한 가구를 임차하여 거주하는 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는데, 이 경우 임대차의 목적인 점유 부분에 대해 표시한 도면을 첨부해야 한다. 그리고 건축물대장상 근린생활시설 또는 1세대를 여러 가구로 임의 분리(건축법 위반건축물)하여 가구 수를 늘린 경우 건축물대장에 적시된 호실과 계약서상 호실이 일치하는 한 가구만 보증금을 보호받고 나머지는 보호받지 못하게 되는 위험성이 있기에 건축물대장상 호실이 없는 경우에는 전세 계약을 체결해서는 안 된다는 점을 알아야 한다.
임차권등기명령 신청요건
임차권등기명령은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며 그 요건은 다음과 같다.
1.임대차가 종료될 것
임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
임차인은 현행법상 최대 6개월에서 최소 1개월 전까지는 통보를 해주어야 한다. 하지만, 2020. 10. 10. 부터는 개정안의 적용으로 통지기간이 달라지게 되었다. 최소 2개월 전까지는 통지를 해야 하기 때문에 그 이후로 이사 계획이 있다면 유의하여야 한다.
2. 임차보증금을 돌려받지 못한 경우일 것
임차보증금을 돌려받지 못한 경우란임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함된다.
임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 임대차계약 체결 시부터 임차권등기명령 신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명할 수 있는 서류를 첨부해야 한다.
임차권등기명령이 나오면 법원의 촉탁에 의해 해당 주택의 등기부에 임차권이 등기되며, 임차인은 주택의 인도 및 주민등록과 같은 대항요건을 상실하더라도 기존에 취득했던 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지하게 하여 임차보증금을 안전하게 지키는 담보적 기능을 하게 된다. 즉, 임차권등기가 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 경우 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 채권자에 준하여 임차권등기를 한 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하게 된다. 한편, 임차권등기가 완료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인의 경우에는 소액 임차보증금이라도 최우선변제를 포함하여 우선변제를 받을 권리가 없다. 그리고 임차권등기명령이 발효된 뒤에는 연 5%의 보증금 지연 이자를 받을 수 있다.
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